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苏州市物业服务收费管理实施细则

为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及相关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

一、适用范围与定价方式

本细则适用于苏州市行政区域内物业服务企业提供物业服务并收取费用的行为，以及业主、业主大会与物业服务企业之间就物业服务收费的约定、调整和监督活动。

物业服务收费根据物业的性质、服务内容、服务标准等因素，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费（指业主大会成立前，开发建设单位通过公开招标或协议方式选聘物业服务企业提供服务的收费）实行政府指导价；别墅（包括独栋、联排、双拼等类别）、非住宅物业（指除住宅以外的其他物业，如办公、商业、工业等）的物业服务收费，以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费，由市发展和改革委员会（以下简称“市发改委”）会同市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）根据物业类型、服务内容、服务标准等因素，制定基准价及浮动幅度，并向社会公布。基准价应当根据社会平均成本、居民消费价格指数、物业服务行业发展状况等因素动态调整，调整周期原则上不低于3年。具体项目的前期物业服务收费标准由开发建设单位与选聘的物业服务企业在政府指导价范围内，结合项目实际服务标准协商确定，并在前期物业服务合同中明确约定。

二、收费形式与费用构成

物业服务收费可采取包干制或酬金制等形式。鼓励业主大会与物业服务企业通过协商选择适合的收费形式，并在物业服务合同中明确约定。

（一）包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的收费形式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

物业服务成本一般包括以下内容：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括保修期内应由建设单位承担的维修费用，以及应当由住宅专项维修资金支出的维修、更新和改造费用）；

3.物业管理区域清洁卫生费用（包括垃圾清运、公共区域保洁耗材等费用）；

4.物业管理区域绿化养护费用（包括绿化工具购置、绿化用水、农药化肥、景观维护等费用）；

5.物业管理区域秩序维护费用（包括安全防范设备运行维护、安保人员装备配置等费用）；

6.物业服务企业办公费用（包括办公场所租金、办公设备购置及损耗、通讯费用等）；

7.物业服务企业固定资产折旧（指用于服务业主的固定资产按规定折旧的费用）；

8.物业共用部位、共用设施设备的公共能耗费用（包括电梯、公共照明、消防设施、二次供水等设施运行产生的水、电费用）；

9.经业主大会同意的其他费用。

（二）酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的收费形式。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出为所收取的物业服务资金中除去酬金后的部分，应当全部用于物业服务合同约定的支出，不得挪作他用。物业服务支出的构成与包干制下的物业服务成本一致。物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

三、收费行为规范

（一）明码标价要求

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置（包括但不限于物业服务中心、小区主入口公告栏）及苏州市物业管理公共服务平台，以书面形式公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话（12315）等信息。公示内容发生变更的，应当自变更之日起5个工作日内更新。

（二）合同约定与预收限制

物业服务收费应当通过物业服务合同约定，明确服务内容与标准、收费项目与标准、计费方式（按建筑面积或套等）、收费周期（按月、季度或年度）、费用调整方式等条款。物业服务企业不得在合同约定外另行收取费用，不得强制捆绑收费（如将物业费与水电费缴纳绑定）。

物业服务企业预收物业服务费用的，预收期限不得超过6个月，合同另有约定的除外。业主与物业服务企业另有约定的，预收期限可适当延长，但最长不得超过12个月，且需在合同中明确约定预收资金的管理方式及使用计划。

（三）费用调整程序

实行市场调节价的物业服务收费需要调整的，物业服