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二手房交易市场监管实施细则

一、总则

为规范二手房交易行为，维护市场秩序，保障交易当事人合法权益，防范交易风险，促进房地产市场平稳健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，结合本行政区域实际，制定本实施细则。

本细则适用于本行政区域内国有土地上已取得不动产权属证书的存量房屋（含住宅、非住宅）交易活动，包括买卖、赠与、互换等转移行为。通过司法拍卖、继承等非协议方式取得二手房的，参照本细则相关规定执行。

二手房交易监管遵循“依法规范、公开透明、风险防控、便民高效”原则，建立“源头核验、过程监管、事后追责”全流程管理机制，重点强化房源真实性、资金安全性、合同规范性管理，推动交易信息共享与信用体系建设。

二、交易主体管理

（一）房地产经纪机构管理

1.从事二手房交易经纪服务的机构（以下简称“经纪机构”），应当依法取得营业执照，在经营场所显著位置公示营业执照、备案证明、服务项目、服务内容、收费标准、从业人员信息及投诉渠道。未取得备案证明的经纪机构不得开展二手房经纪业务。

2.经纪机构备案实行告知承诺制，需向房产管理部门提交以下材料：营业执照复印件、法定代表人身份证明、固定经营场所证明、从业人员实名登记信息。备案信息发生变更的，应在10个工作日内办理变更手续。

3.经纪机构应建立健全内部管理制度，配备专职合规管理人员，定期对从业人员进行法律法规、业务知识培训。业务档案需完整记录房源信息、交易过程、资金流向等内容，保存期限不得少于5年。

4.禁止经纪机构实施以下行为：

（1）隐瞒房屋真实状况（包括但不限于产权纠纷、抵押查封、房屋质量问题等）；

（2）诱导或协助交易双方签订“阴阳合同”、虚假赠与协议，逃避税费或监管；

（3）代收代付购房款（除纳入资金监管的部分外），或利用客户资金账户从事理财、借贷等活动；

（4）为不符合交易条件的房屋（如未解除抵押、存在查封限制、已纳入征收范围等）提供经纪服务；

（5）以捆绑服务、强制代办等方式额外收取费用；

（6）泄露或非法使用交易当事人个人信息。

（二）从业人员管理

1.二手房交易从业人员（含经纪人员、房产咨询人员等）需通过房产管理部门组织的基础业务培训，取得培训合格证明后方可执业。从业人员信息需在经纪机构备案时同步登记，并在“房地产交易管理信息平台”（以下简称“平台”）公示。

2.从业人员应在服务过程中主动出示执业信息，如实告知交易风险，指导交易双方使用规范合同文本。禁止以个人名义承接经纪业务，禁止同时在两家及以上经纪机构执业。

3.从业人员不得参与以下行为：

（1）伪造、变造或协助伪造交易材料（包括不动产权属证明、身份证明、婚姻状况证明等）；

（2）炒作“学区房”“地铁房”等概念，制造市场恐慌；

（3）诱导购房人通过“经营贷”“消费贷”等违规方式套取资金支付房款；

（4）代交易双方签署合同或其他法律文件（经书面授权且明确委托范围的除外）。

（三）交易双方责任

1.出卖人需确保交易房屋产权清晰、无权利限制，如实告知房屋现状（包括但不限于抵押、查封、租赁、共有权人意见、房屋质量缺陷等），并提供真实有效的不动产权属证明、身份证明等材料。

2.买受人需如实提供购房资格证明（如需）、资金来源证明，配合完成房源核验、资金监管等流程。禁止通过虚假婚姻、社保补缴等方式骗取购房资格。

3.交易双方应共同对合同内容的真实性、合法性负责，不得利用合同条款规避监管或损害第三方权益。

三、交易流程规范

（一）房源核验

1.二手房交易前，出卖人或受托经纪机构需通过“平台”提交房源核验申请，核验内容包括：

（1）房屋权属信息：不动产权属证书真实性、产权人身份一致性、共有权人同意交易情况；

（2）权利限制信息：是否存在抵押、查封、预告登记、居住权登记等限制交易情形；

（3）房屋状态信息：是否已纳入征收范围、是否存在违法建设（需自然资源部门协查）、租赁备案情况（如有）；

（4）其他必要信息：房屋性质（商品房、经济适用房等）、土地使用权类型（出让/划拨）、是否符合上市交易条件。

2.核验申请需提交以下材料：

（1）出卖人身份证明；

（2）不动产权属证书原件或电子证照；

（3）共有权人同意交易的书面证明（如有）；

（4）受托经纪机构的备案证明及从业人员信息（通过经纪机构交易的）。

3.房产管理部门应联合不动产登记机构在3个工作日内完成核验，核验结果通过“平台”反馈。核验通过