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房地产评估与交易规范手册

第1章总则与基本原则

1.1适用范围与定义

本手册适用于中华人民共和国境内从事房地产价值评估、交易定价及法律纠纷调解的所有专业机构与从业人员，涵盖国有土地及房屋、商业物业、工业厂房及农村宅基地等所有法定评估对象。定义中“房地产”指土地及其地上建筑物、构筑物及其不可分离的附着物（如电梯、管道），且必须同时具备法律上的所有权或使用权、物理上的独立性、经济上的可交易性三个核心要素。

对于未登记但实际占有使用的“事实房屋”，若其具备独立使用功能且价值可量化，可参照本手册进行价值参考，但需注明其法律权属状态存在瑕疵。评估对象的价值范围需涵盖重置成本（即重新建造同等功能房屋的费用）、市场交易价格（近期同类可比房产成交价）及清算价值（强制出售时的变现价格），三者中取最高者作为评估基准价。本手册所指的“价值”是指反映房地产在特定时点、特定用途下的最可能实现的市场价值，而非单纯的资产账面价值或心理估值。

适用范围包含评估机构出具的《房地产估价报告》、政府审批的《土地评估报告》以及法院委托的《司法鉴定意见书》，确保所有专业评估行为均有章可循。

1.2评估目的与依据

评估目的必须明确且合法，常见的包括：银行抵押贷款、企业资产入账、司法拍卖、保险理赔、税务清算及政府征收补偿等，不得用于虚构资产或掩盖债务。评估依据分为法定依据与非法定依据，法定依据包括《房