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房屋租赁与买卖实务手册（执行版）

第1章房屋租赁签约实务

1.1房屋基本情况核查与产权核验

核实房产证号与不动产单元号，确保房屋坐落信息（如“北京市朝阳区建国路108号”）与购房合同一致，并查询房屋是否属于“凶宅”或涉及查封状态。查验房屋实际使用性质，确认该房屋是否为“住宅”或“经营性用房”，若为经营性用房需核实是否取得《住宅使用许可证》或《营业执照》，防止违规经营导致合同无效。

确认房屋面积是否以房产证登记面积为准，并核实是否存在“小产权房”、“在建工程”或“违章建筑”，此类房屋通常无法办理合法租赁备案，存在法律风险。检查房屋是否存在共有产权人，若为共有房屋，必须取得全体共有人（包括承租方）的书面同意，否则租赁合同对部分共有人可能无效。确认房屋是否存在抵押状态，若房屋已抵押，需核实抵押权人是否同意出租，若未获同意，出租人可能面临无法收回房屋的风险。

查阅房屋历史交易记录，核实是否存在“买卖不破租赁”的例外情况，即若租赁合同签订在先且已实际占有，则新房主不得随意主张合同解除。

1.2租赁意向确认与合同文本选择

明确租赁用途，根据房屋性质和承租方资质，选择“住宅居住”、“商业办公”或“工业仓储”等符合《民法典》规定的合法用途，严禁违规转租用于违法活动。确定租赁期限，根据市场惯例，居住类房屋通常建议签订1-3年的短期合同，商业办公类房屋可签订1-5