房地产估价理论与方法(11—12).pptVIP

;土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、本钱法、收益法、假设开发法等来评估。

但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。;第一节地租理论及测算;二、地租现象〔熟悉〕

土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象；

土地位置不同→运输费用不同——地租现象；

不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象;三、地租理论的回忆〔了解〕

〔一〕威廉·配第

〔二〕理查德·坎蒂隆

〔三〕亚当·斯密

〔四〕詹姆斯·安德森;四、地租的测算〔熟悉〕

1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售价格－农产品生产本钱－土地上投入资本的利息－农业经营者利润；

２、土地是在此最正确用途下使用的；

３、土地是在最正确集约利用下使用的；

４、销售税费、生产本钱、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；;５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。

６、测算地租的其他方法：

〔１〕从房租中别离出地租；

〔２〕由地价求地租；

〔３〕用市场法求地租；

〔４〕用类似假设开