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物业纠纷预防与诉讼应对实务手册

前言

据2023年最高人民法院司法大数据公开统计，全国各级人民法院全年审结物业服务合同纠纷案件共38.7万件，其中72%的纠纷可以通过事前规范操作完全避免，剩余28%进入诉讼程序的案件中，有61%的当事人因为证据留存不规范、流程操作失误出现了不必要的权益损失。本手册面向物业服务从业人员、业主委员会工作人员、普通业主编制，所有内容均贴合现行司法实践操作标准，所有流程、时限、罚则均对应明确的现行法规依据，无需额外调整即可直接落地使用，帮助各方主体从源头减少物业纠纷，出现争议后高效合法维护自身权益。

核心术语定义

所有涉及物业相关的操作均以以下明确定义为统一标准，避免因概念模糊产生争议：

1.物业服务人：依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条定义，包括依法设立的物业服务企业和其他实际提供物业管理服务的管理人，需持有合法的营业执照，在物业服务区域内从事服务前需到属地住房和城乡建设部门完成服务合同备案。

2.业主：指依法登记取得或者依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，已经合法占有房屋但尚未完成产权登记的房屋买受人，同样认定为业主身份。

3.前期物业服务：指在业主大会、业主委员会正式成立并选聘新的物业服务人之前，由建设单位依法选聘的物业服务人实施的物业服务，服务期限最长不得超过3年，超过3年