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2025年住宅小区物业服务与管理规范手册

第1章总则与职责界定

1.1物业服务定义与适用范围

物业服务是指物业服务企业依据物业服务合同，对住宅小区内的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，以及为业主提供生活便利设施、公共秩序维护、环境卫生清洁、绿化养护、安全保卫、社区文化活动等服务，并收取相应服务费用的行为。根据《民法典》第二百八十四条及《物业管理条例》相关规定，本手册所定义的物业服务对象仅限于已竣工并依法办理竣工验收备案手续的住宅小区，涵盖新建商品房小区、旧改安置小区、商业混合用地住宅区及公共租赁住房小区。

本服务范围的界定以“四邻四界”为基本单元，即从小区出入口（大门）至小区出入口（大门），其内部包括所有建筑物、构筑物及其附属设施，但不包含小区道路以外的临时道路、架空层及地下车库（除非合同另有约定）。物业服务的内容具有综合性，既包含日常性的保洁、保安、绿化养护，也包含应急性的消防巡检、突发事件处置，以及周期性的大型设备检修和专项工程维修，需覆盖业主生活全周期需求。服务范围的边界清晰是界定法律责任的关键，业主委员会有权对超出合同约定范围的服务需求提出书面申请，物业服务企业应予以评估并执行，或提出合理建议后由业主大会决定。

对于未取得合法产权证的临时建筑或违章搭建，物业服务企业有权劝阻并协助相关部门依法处理，同时不得承担由此产生的维修养护责任或费用。