第二批商业REITs询价启动，聚焦混装及酒店业态-公募REITs网下申购策略分析.docxVIP

2026年06月25日

第二批商业REITs询价启动，聚焦混装及酒店业态

——公募REITs网下申购策略分析

本期投资提示：

l6月22-23日，第二批商业不动产REITs集中过会，陆家嘴、北京国资、保利发展、凯德及锦江酒店5单项目注册并发布询价公告，为境内REITs市场首批混装业态及酒店产品。合计募资约114~140亿元，询价日集中于6月26日、6月29日，但缴款窗口错位排布，为资金跨项目复用预留了空间。

l根据按照公募REITs市场近期网下申购情况，假设入围率为95%，我们预期（从高到低排序）：凯德网下配售比例3.90%~7.31%，北京国资2.81%~5.26%，陆家嘴1.40%~2.63%，保利发展1.56%~2.92%，锦江酒店0.80%~1.50%。

l按询价上限计算，陆家嘴/保利发展/北京国资/凯德/锦江酒店26E派息率分别为4.13%/4.90%/4.22%/4.15%/4.15%，由于当前上市项目普遍为单一业态，根据各项目估值/收入赋予业态权重来测算二级目标派息率。陆家嘴/保利发展/北京国资/凯德/锦江酒店26E询价上限派息率较加权后可比REITs同口径折价率为-22%/-11%/-32%/-17%/-21%，较加权后TTM口径派息率折价率为-16%/-3%/-24%/-