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2026年《土估基础与实务》考试计算题解析

一、计算题

1.某城市有一宗商业用地，需要评估其于2026年1月1日的正常市场价格。该宗地面积为2000平方米，剩余使用年限为38年。估价人员在同一供需圈内选取了三宗近期交易的可比实例，具体情况如下：

可比实例A：交易日期为2025年6月1日，交易价格为12000元/平方米，用途为商业，土地面积2100平方米，剩余使用年限40年。该交易为正常交易。

可比实例B：交易日期为2025年9月1日，交易价格为11500元/平方米，用途为商业，土地面积1900平方米，剩余使用年限38年。交易情况调查表明，买方急于购买，价格比正常偏高2%。

可比实例C：交易日期为2025年12月1日，交易价格为12500元/平方米，用途为商业，土地面积2050平方米，剩余使用年限35年。该交易为正常交易。

该城市商业用地地价指数以2025年1月1日为100，2025年6月1日为105，2025年9月1日为108，2025年12月1日为110，2026年1月1日为112。

其他条件修正如下（以待估宗地为100）：

区域因素：可比实例A为98，可比实例B为102，可比实例C为100。

个别因素：可比实例A为99，可比实例B为101，可比实例C为98。

土地还原利率取6%。请根据上述资料，运用市场比较法评估该宗地于2026年1月1日的单位地价和总地价。

2.某写字楼于20