房地产价值评估比较分析法.pptVIP

第四章市场比较法;第一节市场比较法的基本原理;核心;二、理论依据：替换原理;估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产情况调整系数;三、市场比较法适用的对象和条件

市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，近期内有较多交易实例发生的地域，而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

对于极少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等

;比较法适用的条件：;第二节市场比较法的环节;一．搜集交易实例;2、搜集交易实例的路径

(1)查阅政府相关部门的房地产交易等资料。

如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

(2)查阅报刊上相关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

(3)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集相关信息，索取相关资料。;(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解相关房地产交易的情况.

(5)假装成房地产购置者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，获得真实的房地产价格资料。

(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员能够约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价