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2026年最新房地产估价师不动产测绘数据应用案例分析真题解析

2026年房地产估价师《房地产估价案例与分析》科目第四道综合分析题原题如下：某估价机构承接A银行委托，对位于长三角S市核心商务区的待确权商住综合体“星悦汇”进行抵押价值评估，估价时点为2026年3月15日，估价目的为房地产抵押权设立提供价值参考。项目基本信息如下：1.宗地为2022年出让的商业兼容居住用地，宗地总面积12436.78㎡，出让合同约定容积率≤5.2，商业计容占比不低于40%，地下空间可开发3层，其中地下1层为商业，地下2-3层为车位及配套用房，不计容。2.项目2024年11月完成主体结构封顶，2026年1月取得《房屋建筑面积预测绘报告》，预测绘总建筑面积78215.34㎡，其中计容建筑面积64671.26㎡（商业26981.93㎡、住宅37689.33㎡），不计容建筑面积13544.08㎡（地下商业4217.65㎡、地下车位8962.43㎡、公用配套364㎡）；2026年2月项目完成竣工联合验收前的不动产实测绘，实测绘总建筑面积79428.61㎡，其中计容建筑面积65292.47㎡（商业27318.24㎡、住宅37974.23㎡），不计容建筑面积14136.14㎡（地下商业4329.71㎡、地下车位9410.43㎡、公用配套396㎡）。3.委托方提供的材料显示，项目开发单位已与21户住宅客户签订网签预