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房屋承租人优先购买权行使条件与案例

一、房屋承租人优先购买权的基础概述

（一）权利内涵与立法溯源

房屋承租人优先购买权，是指在房屋租赁合同关系存续期间，出租人拟对外出售租赁房屋时，承租人依法享有的在同等交易条件下优先于第三人购买该房屋的权利。该项权利并非新兴的民事权利，我国早在原合同法时期就已经对其作出明确规定，民法典颁布后，在合同编“租赁合同”章节中以三个条文的篇幅进一步细化了优先购买权的行使规则、例外情形与救济路径，形成了较为完善的制度体系。本质上，承租人优先购买权是法律基于特殊的政策考量，对出租人的房屋所有权处分权能作出的合理限制，其核心目的是平衡出租人的财产权益、承租人的居住权益与市场交易秩序三者的关系（王利明，2020）。

（二）制度设立的核心价值

首先，该项权利是保障承租人居住安定性的重要支撑。相较于拥有房屋所有权的出租人，承租人往往处于相对弱势的地位，多数承租人依靠租赁房屋满足基本居住需求，若允许出租人随意将房屋出售给第三人而不赋予承租人优先购买的权利，承租人可能被迫面临频繁搬家、居住成本上涨的风险，不利于民生保障。其次，优先购买权的设立有利于提升房屋的利用效率，承租人已经实际占有、使用租赁房屋，对房屋的状况更为熟悉，若承租人取得房屋所有权，无需额外进行房屋交接、腾退，能够减少房屋交易的社会成本，避免房屋使用出现断档。最后，该项制度也是“租购同权”理念的具体落地，通过