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2026年最新房地产估价师房地产投资练习试题及答案解析

1.某房地产投资企业2026年拟投资一城市更新老旧小区改造配套经营性项目，项目总投资中权益资本占比35%，债务资本占比65%，债务资本的年化税后融资成本为4.2%，权益投资人要求的税后基准收益率为8.5%，项目所在区域对城市更新经营性项目给予三免三减半的所得税优惠，适用的土地增值税预征率较普通商品住宅项目低2个百分点，若考虑当前存量资产盘活的REITs退出通道预期，项目退出时的资产增值收益率预计为3.1%，则该项目的加权平均资金成本（税后）为（）。

A.5.71%B.6.02%C.6.38%D.7.24%

答案：A

解析：加权平均资金成本是不同来源资金的成本按照资金占比加权计算得出的综合融资成本，计算过程仅考量资金端的成本水平，不纳入项目自身的收益水平、行业税收优惠、退出增值收益等项目运营端的参数。本题中明确给出债务资本为税后融资成本，无需重复做所得税抵扣调整，因此计算公式为：35%×8.5%+65%×4.2%=5.71%。选项B错误在于将土地增值税预征率优惠错计入资金成本扣减项，混淆了项目运营收益和资金成本的计算边界；选项C错误在于误用税前债务成本（按25%企业所得税税率倒算税前债务成本为5.6%，加权后得到6.38%），未注意题干给出的是税后融资成本条件；选项D错误在于将资产增值收益率纳入资金成本计算范畴，错把投