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仓储物流不动产投资信托基金检验规范

一、主体资质检验规范

仓储物流不动产投资信托基金（以下简称仓储物流REITs）的主体资质检验是风险防控的首要环节，需覆盖原始权益人、基金管理人、资产服务机构、托管人等全链条参与方的合规性核验。原始权益人应当具备持续经营能力，最近3年无重大违法违规记录，且对底层仓储物流资产拥有完整的所有权，不存在抵押、质押等权利限制或司法查封、冻结等权利瑕疵。针对原始权益人的资质核验还需穿透核查其实际控制人信用状况，若实际控制人存在逾期债务、失信被执行等情况，需评估其对REITs产品运作的潜在影响。基金管理人必须具备公募基金管理资格，且配备不少于3名具有5年以上不动产投资运营经验的专职人员，其中至少1名人员具备仓储物流资产的运营管理经历。资质检验过程中需核查管理人过往REITs产品的运作业绩，若其管理的同类产品出现过信息披露违规、底层资产运营数据大幅低于预期等问题，需出具专项风险说明并制定相应的防控措施。资产服务机构应当具备3年以上仓储物流资产运营管理经验，管理的仓储物业总面积不低于50万平方米，能够提供招商、运维、客户管理等全流程服务能力。托管人则需满足公募基金托管资质要求，且建立有专门的REITs资产托管账户体系，能够实现对基础资产现金流的闭环管理。针对不同参与方的关联关系也需纳入检验范畴，若原始权益人与资产服务机构存在关联关系，需核查是否存在利益输送的潜在风