房地产新政策解读：预售杠杆到现房销售的制度重构 202609.docxVIP

政策解读专题研究

1/5

房地产新政策解读：预售杠杆到现房销售的制度重构

2026年8月31日

摘要：

2026年8月28日，多部门联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的房地产新政策，从销售制度和金融信贷两端同步发力，推动行业基础制度重构。本文基于2026年1～7月商品房销售仍持续筑底的背景，对新政策核心内容进行解读：销售端将预售时间节点统一后移，并推进现房销售，个人住房贷款同步延至项目竣工备案后发放；金融端引入主办银行制，对项目资金实行全周期封闭管理，开发贷款期限与建设周期匹配，同时将个人住房贷款最长期限延长至40年。本文认为，新政策并非短期调整性举措，而是着眼于构建房地产发展新模式的制度性重构，短期内将加速行业出清，长期则将推动行业回归居住属性，也为评级行业转向以“项目”为中心的精细化风险评估提供了方向指引。

关键词：现房销售；预售时间节点延后；主办银行制；个人住房贷款期限延长；制度重构

正文：

一、行业现状：供给收缩，销售持续筑底

近年来，国家持续优化行业政策，宏观基调从止跌回稳逐渐过渡到2026年初的巩固稳定态势，并强调要不断推进房地产发展新模式的建立，实现高质量发展。但从2026年以来商品房销售情况来看，市场信心的恢复仍较为有限。2026年1～7月，我