房地产行业：供给出清预期加速改善，好房子品质跨越式提升.docxVIP

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|行业专题研究|房地产|2026/08/17

房地产行业

Property供给出清预期加速改善，好房子品质跨越式提升

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中国核心一线城市量价趋势逐步走强。中国房地产市场经历了5年的调整，核心一线城市已经具备自发企稳条件，而绝大多数二线和三四线城市，供应多、需求弱，全国楼市将告别“一盘棋”走势，将呈现“强分化”的特点。从短期供求关系来看，根据Wind及中介数据，一线城市平均新房+二手房库存去化周期仅有10个月，二线样本为23个月，三四线样本为39个月。从长期建设节奏来看，根据统计局数据，2010-2016年，北上深商品房人均销售面积维持在0.8平/人，2017-2025年降至0.6平/人，同期二线为1.8平/人，三四线为1.6平/人；国际经验1平/人/年以下为健康水平，超过1.5/平/人/年就属于过度建设，中国仅有一线城市处于健康水平。且一线城市长期资本吸引力强，各个价格段都有坚实的需求，预计26H2开始一线城市房价会进入新一轮价格上行周期。

上海楼市：基本面强的市场，新一轮地产周期的旗舰市场。26H1上海新房及二手房成交15万套，同比+10%，年化成交规模30万套，25年全年为26.2万套。26H1上海新房成交套数同比-21%，二手房同比+17%，二手房交易占比提升至87%。价格