2009年未来3年内北京房地产市场发展的若干小趋势VIP

未来趋势：恒头+长尾 高端写字楼： 在经济危机影响下，大型企业转换盈利模式，从规模扩张向效益提升转化。 高端办公物业需求趋于稳定。 普通办公物业： 经济危机带来就业危机，创业带动就业模式，带来支付力有限的中小企业群体扩大，难以支撑办公物业高租金。 办公物业解决方案呈多元化发展趋势。 受到经济制约，高端写字楼需求稳定，支付力有限中小企业群体扩大，租金支付能力下降 企业经营模式 提高利润率 周转率 银行杠杆 失效 与规模无关 转化 星巴克咖啡分布图 星巴克咖啡在CBD高度集中，提供商务洽谈及居家办公多种可能 办公 物业 结论：需求萎缩，金融街坚挺 办公 物业 同行动态 积极/谨慎/祈祷，09到来，发展商表现各异 万科“归零”，重新审视集团1000亿目标，转变原有经营模式，不再追求数量增长； 龙湖顺义取地，继续“香醍漫步”系列开发； 富力1.5万元/㎡楼面价力夺广渠路10#地王。 远洋积极出清手中物业，取地态度谨慎； 中海调整环渤海取地环节，关注流程改革； 中铁来广营地块等待解套 中粮顺义地块谋求出路 同业 动态 Time for discussion…… 北京世联策略资源中心出品 结论：局面不会更坏，但通胀将持续 通胀 预期 城市版图 北京特殊的城市地位使其在经济震荡中稳定优势尽显 国家首都，政治经济中心 财富人群集聚，安全性高 城市功能强化，开放度提高，地段价值坚挺，资产保值、增值能力强 大量山西、内蒙、唐山等能源富翁选择北京，作为其巨大财富的掩体。 北京作为国家首都，财富积聚，资本涌入不易察觉安全性高。 城市 优势 沿着纽约的城市发展轨迹，北京在国际化、多元化的道路上稳步前行，城市核功能不断加强 纽约的城市发展道路 北京的未来 1788年，纽约成为美国的临时首都。 1825年，伊利运河的运用使纽约成为经济中心 1844年，中央公园开始修建 1889年，华尔街正式命名； 1904年，纽约开始修建地铁； 城市 愿景 地铁修建开始，纽约城市肌理基本形成。 整个纽约从经济、教育、文化等领域形成了多元的城市角色定位 CBD、金融街、中关村，城市核基本确立，功能不断完善。 地铁的修建和贯通将增强城市核联系，形成完善复合的城市功能。 国际化氛围日益增强，城市开放性不断提高，多元城市文化茁壮成长。 城市核心地图基本成型，强者恒强 城市功能叠加与城市核辐射功能不断加强 CBD 金融街 中关村 CBD东扩 由万达广场到华贸中心 由新光天地到美美百货 由银泰中心到擎峰 功能核心不断强化 金融街南扩 投资600亿建设丰台丽泽金融商务区 辐射通州 辐射丰台 辐射昌平 几大城市核心因其资源的高度聚集带来的高效率工作及生活，其核心势能及辐射范围进一步放大 中关村北扩 中关村永丰基地 中关村生命科技园 昌平商务花园等 中关村昌平园迅速发展 城市 核心 地铁体系完善，加速北京城市化进程 轨道交通建设时间表??2009年：建成通车地铁4号线；2010年：建成大兴线、亦庄线、昌平线一期、房山线、15号线一期；实现在建6号线、8号线、9号线部分区段分阶段开通运营；2011年：建成通车西郊线； 2012年：建成9号线、8号线、8号线二期、10号线二期、6号线一期线路；2013年：开通7号线、S1线和8号线二期南段； 2014年：开通14号线和15号线二期；?2015年：开通6号线和昌平线二期； ……? 2012年北京轨道交通覆盖五环辐射六环，交通密度加强，绝大部分轨道交通辐射范围内地点距交通节点距离在3公里以内 城市 发展 城市发展方向：南补+北延 10号线二阶段的开通将南三环纳入城市核心体系； 4号线即将开通，12年9号线、大兴线、亦庄线的开通将南部拓展区与城市核心区紧密相连。 ——未来三年南城加快发展 8号线2012年二期通车继续加强北部城市属性； 轻轨昌平线2010年一期通车，是八达岭方向城市化进程进入加速时期； ——未来三年正北方向区域完善，西北方向加速发展 城市 发展 城市建设加快，昌平成为新城新亮点 在北京两轴两带多中心规划格局中，通州、顺义、亦庄率先起步并发展成型，成为三大新城；中关村生命科技园区的建设为昌平带来产业升级。 新城 产业 依托资源 通州 综合服务 北京CBD 顺义 临空经济带 机场物流等 亦庄 高新技术产业 —— 昌平 昌平科技园 中关村 昌平成为通州、亦庄、顺义三大之后的第四个北京外围新城 外围产业园的崛起带来城市功能及城市化配套； 轨道交通加速了城市外围的新城建设与人口进驻； 新城 亮点 主动郊区化与城市回流的双向运行 新世界 前门前 中信城 城市双向运行，在城市化过程的同时带来城市回流 继新世界成功崛起崇文，西堤红山热销宣武后，中信城的大规模开发将带来内城复兴 排名 项目名称 行政区 销售金额（万元