2010年苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定

盛泽新联纺织厂地块市场研究及定位报告 电子游戏 网吧 棋牌 桌球 网吧、大型电子游戏、棋牌以及斯洛克桌球是当今15～50岁年龄层最为热衷的业余消遣方式，特别是针对大多数年青人，网络已经和手机一样成为了生活的必需品，建议将项目3楼区域安排为以网吧、大型电子游戏、棋牌室为主要内容的成人娱乐天地。 1F业态规划 特色餐饮（各地小吃） 特色餐饮(各地小吃) 豪华宴请区 特色餐饮（火锅） 特 色 餐 饮 初步业态规划——2F 美食街 民以食为天，富有特色的饮食文化一直是吸引消费者最具生命力的消费主题。为了最大限度的网罗盛泽当地不同层次消费者的需求，建议将项目一层街区设为展示全国各地风味的美食一条街，菜品以老百姓喜闻乐见的：火锅、烧烤、料理、南北炒菜、干锅、炖品、为主，间以中高档餐厅为辅。 酒吧区 卡拉ok区 卡 拉 Ok 区 初步业态规划——B1 酒吧卡拉ok 泡吧和卡拉ok是现代青年夜生活必不可少的元素，针对与盛泽当地多达5万人口的外地客商，他们也有和商业伙伴一起泡酒吧、唱歌以联络感情的现实需求。为了避免酒吧和卡拉ok对项目内对其他业态的影响，建议将酒吧和卡拉ok统一规划在地下一层。 主题定位 概念定位 主题定位 业态划分 销售期预估 2010.5 2010.7 2010.10 2011.5 施工队进场 销售队伍进场 项目开盘 销售完毕 销售准备期：3个月 销售期：6-8个月 接下进入讨论时间 本体分析 项目区位研判 优劣势分析 产品规划分析 售价预估 规划分析 ㎡ 12000 　 地下停车库 ㎡ 7100 地下商业面积 ㎡ 9000 公寓 ㎡ 1100 KTV娱乐 ㎡ 2500 影院 ㎡ 3000 书店 ㎡ 13000 零售商铺 其中 ㎡ 29150 建筑面积（地上四层） 　 36% 建筑密度 　 1.4 容积率 ㎡ 20833 用地面积 技术指标 本体分析 项目区位研判 优劣势分析 产品规划分析 售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤一 确定本案首层租金范围（权重法） 比较因素 权重% 可类比商圈租金（首层租金） 大润发 衡悦广场 东盛大街 舜湖路街铺 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 整体区位 20% 0.9 0.18 0.9 0.18 0.8 0.16 0.8 0.16 商业氛围 15% 0.8 0.12 0.9 0.135 0.9 0.135 0.8 0.12 商圈空置、转入与出租情况 5% 0.9 0.045 0.75 0.0375 0.8 0.04 0.8 0.04 人流量 15% 0.85 0.1275 0.8 0.12 0.9 0.135 0.9 0.135 主力店规模及档次 10% 0.9 0.09 0.9 0.09 0.8 0.08 1.1 0.11 店铺可见度、可达性 10% 0.8 0.08 0.8 0.08 0.9 0.09 0.8 0.08 商铺硬件（外观、档次） 2% 0.9 0.018 1 0.02 1 0.02 1.1 0.022 停车条件 5% 0.8 0.04 0.8 0.04 0.8 0.04 0.95 0.0475 规模主题 8% 0.9 0.072 1 0.08 0.95 0.076 1 0.08 商业管理（自发/有序） 10% 0.9 0.09 1 0.1 1 0.1 1 0.1 合计 100% 　 0.8625 　 0.8825 　 0.876 　 0.8945 对比案例 租金 得分比重 权重 加权价格 大润发 6 0.8625 40% 2.07 衡悦步行街 4.5 0.8825 35% 1.3899375 东盛大街 3.5 0.876 10% 0.3066 舜湖路街铺 5.5 0.8945 15% 0.7379625 本项目 　 　 100% 4.5045 根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在4元/平米/日。 等商圈成熟后，租金有望达到4.5元/平米/日。 项目商业部分售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤二 确定盛泽镇普通商铺年平均收益率 商铺平均收益率 项目 售价 租金 年收益率 亚都 16500 2.8 6.19% 衡悦广场（二期） 28000 4.5 5.87% 根据目前在售项目价格与租金比进行测算，盛泽镇商铺的平均收益率在6%左右。 备注:在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性不高，一铺养三代的观念往往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。 项目商业部分售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤三 经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数 租金 经验值 盛泽概括 确定租金