万科的管理模式附表.PDF

万科的成功经验 ――专业化、制度和人 万科企业股份有限公司成立于1984 年5 月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2000 年底，公司总资产56.2 亿元，净资产 29.1 亿元，拥有员工6616 名，全资及关联公司37 家。万科可以说是中国房地 产行业知名度最高的公司。在众多房地产公司都实行区域集中化的策略下（上海 的绿地、 北京的华远、深圳的金地等，目前这些房地产公司的利润95%以上来 自本地），万科却奉行了一套异地作战的战略。实行异地作战战略以来，万科并 不是在它进入的每一个城市都可以占到市场分额第一，但其利润总额始终保持领 先并且利润的一半来自外地。 此外，善于营销攻势的万科一直是媒体关注的焦点，万科楼盘总是当地的热 销楼盘。万科的董事长王石更是万科的精神领袖，也是中国的房地产界最具明星 效应的人物。本次案例我们将分析万科的经营战略，以及被王石誉为“万科的三 大法宝”的“专业化、制度和人”。 一、 万科成功的异地复制 万科的经营情况见下页（见图1、图2 、图3、图4 ）。 二、 万科的异地经营历史和专业化历史 1984 年，33 岁的王石从广州某机关下海闯荡深圳组建了万科公司。万科的 第一桶金是靠什么赚钱干什么捞到的。王石拉起人马，把饲料从内地运到深圳， 再把日本的录像机销往中国的内地……公司的业务不断做多。在 1991 年底，万 科的业务包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、 电气工程及其他等13 大类。当时，对于万科的发展方向，王石提出了一个日本 的具有信息、交易、投资、融资、制造等多种功能的综合商社的模式。 在此期间，万科于1988 年11 月18 日参加政府公开拍卖土地，高价投标2000 万元，这是万科开始进入房地产行业的开始。在那次投标中，万科为土地使用权 付出了每平方米650 元的价格，而当时深圳成品房的售价也不过是每平方米1050 元。面对这块“烫手的山芋”，万科制定了“高来高走”的策略，也就是“高地 价来高房价走”的意思。万科后来以 2640 元/m2 的价格售出了这批成品房，其 中客户有80%的深圳个人，10%的香港居民和10%的外地居民。 第一阶段：进入市场，全面扩张 1992 年前后，王石开始向全国进军，大幅扩张自己的经营范围。1991 年 6 月万科第一次增资扩股以及1993 年4 月发行B 股，筹集到资金好几个亿，手里 有了钱，同时作为上市公司的万科也面对着股民要求业绩的压力。在 1992 年前 后大约两年的时间里，王石奔走在全国各地，跑遍了大半个中国，一是推广股份 制，二是找地。当时，万科成立了个股份制改造小组，到处动员人家改制上市。 万科当时有两点考虑：一是作为深市老五家之一，万科认为股份制必须成全国 之势，才能成事；二是只要你愿意搞，万科就免费提供方案，当然也 图4 ：万科地产历年利润构成图 其它 沈阳 其它 6% 2% 5% 北京