房地产经营管理第七章_房地产开发投资可行性研究.pptVIP

第七章 房地产开发投资可行性研究 7.1 房地产开发投资可行性研究概述 7.1 房地产开发投资可行性研究概述 7.1.3 房地产开发投资可行性研究在房地产开发过程中的地位和作用 7.2 房地产开发投资市场可行性研究 7.2.1 特定地点市场研究的内容 7.2 房地产开发投资市场可行性研究 7.2.2 特定地点市场研究的步骤 7.3 房地产开发投资财务可行性研究 7.3.1 房地产开发成本、收入、融资能力分析 7.3 房地产开发投资财务可行性研究 7.3.2 房地产开发投资的财务效益分析 房地产开发投资净现值分析法，是将整个开发过程中的现金净流量，按期望的收益率换算成现值（PV），以求得投资的净现值（NPV）。用公式表示为： NPV=∑（CIt-COt）/（1+i）tt=1，2，…，n 式中，CIt为第t年的现金流入量；COt为第t年现金流出量；i为期望收益率。 净现值为正或等于零，表明该项目开发投资的收益率高于或等于期望的收益率，该开发项目的投资方案可接受；净现值为负，表明项目开发的投资收益率低于期望的收益率，应放弃对该项目进行投资。在对多种互斥方案进行选择时，应选取净现值最高者。 7.3 房地产开发投资财务可行性研究 7.3.3 房地产开发投资的不确定性（风险）分析 7.4 房地产开发投资的环境影响评价 7.4.1 原生性影响和次生性影响 （1）原生性影响。原生性影响是开发活动的直接结果。 （2）次生性影响。次生性影响是开发活动的间接性或诱发性结果。它包括与开发活动有关的投资和可能诱发的社会经济活动方式的变化。 7.4.2 影响因子的选择和测定 1.对自然环境影响的测定 （1）大气污染 （2）水污染 （3）固体废物 （4）噪声污染 7.4 房地产开发投资的环境影响评价 7.4.2 影响因子的选择和测定 2.对社会环境影响的测定 （1）学校 （2）公园 （3）用水量 （4）能耗 （5）交通运输 （6）社会治安 （7）防火 （8）人口构成 （9）居住条件 7.4 房地产开发投资的环境影响评价 7.4.2 影响因子的选择和测定 3.对美学环境影响的测定 （1）绿地和空地 （2）视野 （3）文物古迹、风景 4.对经济环境影响的测定 （1）就业水平 （2）地区财政状况 7.4 房地产开发投资的环境影响评价 7.4.3 环境影响综合评价 （3）加权法 （2）麦克哈格（McHarg）法 （1）罗列判别法 7.4.4 环境影响评价报告内容模式 （1）项目简述 （2）环境现状描述； （3）拟开发行为对环境的影响 （4）不可避免的一些负向（消极的）环境影响； （5）为使不良影响最小化所应采取的措施； （6）其他可选择的开发行为； （7）开发行为与社会可持续发展的关系； （8）开发行为可能对环境造成的不可逆转的影响和变化； （9）次生性影响； （10）结论。 7.5 可行性研究报告的编写 7.5.1 可行性研究报告的内容 7.5 可行性研究报告的编写 7.5.2 报告书编写要领 关键术语 复习思考题 * 房地产经营管理 * 北京市高等教育精品教材立项项目 21世纪房地产系列教材 房地产经营管理 主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤 中国人民大学出版社 7.1.1房地产开发投资可行性研究的概念 可行性研究是随着科学进步和经济管理科学的发展而产生并日臻完善的 一种系统的工作方法。它是在投资决策前，对拟议的投资或开发项目进 行全面的、综合的技术经济调查研究和科学论证，以确定该项目是否具 有可实施性的研究。 7.1.2 房地产开发投资可行性研究的内容 （1）市场研究 （2）财务效益可行性分析 （3）环境效益评价 （1）可行性研究是开发项目投资决策的依据。 （2）可行性研究可作为向银行申请贷款及筹集资金的依据。 （3）作为与有关方面商谈合同、协议的依据。 （4）可行性研究是项目规划、工程设计的依据。 （5）可行性研究是城市规划、建筑及环境保护等政府部门 对项目进行审查、审批的依据。 1.开发项目是否受到城市规划，基础设施及其他娱乐设施，交通运 输条件，社会环境，水文、地质、地貌，环境保护等因素的限制 2.未来市场需求规模及开发项目对市场需求的分享比例的预测分析 3．预期价格、租金分析 5.是否需要为开发项目提供特殊服务设施的分析 4.设计类型及单元规模分析 （1）明确市场调查研究的问题， 并为这些问题的研究拟定初步计划。 （2）进行开发项目的限制性因素评价。 （3）市场区域范围界定。 （4）市场竞争情况调查及市场占 有率分析。 （5）估计对该开发项目的需求量。 （6）综合分析供求状况，为开发 项目的投资提