商业地产的_错位_和差异化路线.pdf

开发天地KA IFATIA NDI 对于商业地产，香港太平洋国际 集团投资顾问有限公司首席执行官贾 卧龙是这样定义的:“2004年和2005 年是建设年,2006年应该是回归年或 者招商年，今年很多大的商业地产都 开始招商了。”但令人担心的是，相当 一部分开发商进军商业地产，纯粹是 为了卖房子而卖房子,根本没有明确 的定位,也没有找到主力店进来。也 正因为这样,在全国做得非常成功的 商业地产很少,大部分只能算做维持 经营。出现这种情况的原因在哪里？ 关键还是定位的问题,未来的商业地 产应该走错位和差异化的路线:在业 态上要选择复合业态，一个大的商圈 绝对不能搞单一的主题,应该是综合 性的。比如东边是特色餐饮一条街， 南边是名品购物一条街，西边是图书 一条街……通过复合式的业态和多个 主题的整合,以及差异化的定位和错 商业地产的 位,把各个层次的消费者吸引过来。 部分开发商受利益的驱使，盲目 进军商业地产，以住宅开发的模式来 “错位”和差异化路线 进行商业地产开发，其实商业地产开 发和住宅开发完全是两个概念。作为 文/本刊记者 张红娜 住宅，开发完了之后卖给消费者，消费 者要么自用，要么出租，后期留给开发 是它的市场实际需求是区域化的。首 军商业地产的话，需要解决几个问题: 商的只是一个简单的物业服务。而涉 先，它的定位方向就出现了问题。其 商业地产的定位要符合城市的发展和 及到商业地产，Shopping Mall也好， 次，它的业态组合错了，燕莎在北京做 城市的功能定位；要考虑周边的购买 步行街也好……只是万里长征的第一 的是高档商品，而实际上市场需求没 力、人口结构和消费群体。比如在燕 步，它能不能带来好的收益关键取决 有这么大。其实，Shopping Mall并 莎、国贸，做高档的会所、酒吧都能火， 于商圈能不能形成。而商圈的形成取 不是面积越大越好，品牌越高档越好， 那是因为有大使馆和CBD来支撑，这 决于什么？首先要有一个好的管理团 它是一个大的商圈，可以有高档商品 个定位才能成功;商业地产定位以后， 队，要有一个好的主力店进来，比如沃 的存在，也可以有中档商品的存在，可 要考虑主力店和辅助店的进驻和比例。 尔玛、家乐福、铜锣湾……这些机构能 以有餐饮的存在，也可以有娱乐休闲 即使开发100万平方米，也不可能把家 不能进来？后期的管理能不能跟上？ 和购物的存在……只有通过差异化的 乐福、沃尔玛全招过来，因为它们给的 这些都非常关键;对于商业地产而言， 定位，把各种消费群体吸引过来，才可 租金是非常低的，请他们进驻的目的 定位是非常重要的，贾卧龙说:“现在 能形成真正的规模优势。否则全部都 在于拓展商圈。□ 好多的商业地产在定位上都是有问题 是高档商品，低消费者根本不可能进 编辑 张红娜 的，像北京的燕莎，它的定位本来是北 来购物，就像有人讲:海淀区60%的消 京最大的Shopping Mall项目，它想 费者到这里来消费，才能满足燕莎的 靠规模优势和资源优势来占领全国市 生存。” 场，即所谓的‘立足北京面向全国’，但 以住宅开发为主的地产企业想进 84 城市开发2006.04