2008年万科-苏州万科金色家园房地产项目营销策略方案.ppt

消费者是极为理性的，对于金色家园的认可，是基于2007年无竞争状态下对万科品牌的认可，当面对差异化较小的品牌竞争时，能够让认可持续下去的关键：产品、文化、品牌的体验 消费者洞察二 “老公平时交往的朋友都有点身份，所以需要一个比较高档的社区，虽然金色家园有点贵，但还是能够承受的。” 他们是在圈子里生活，是需要被比较、证明，找到找到归属的一群人，只要他们认同了项目的“档次”所代表身份，对于价格的敏感度就会降低。并且，他们愿意为这种“体面”和“身份”来买单。品质提升与项目内在价值是传播的关键点 消费者洞察三 “我们都是从小长大的朋友。我是通过老二才知道金色家园的，他还看过觉得贵去订了别家，我知道后来看了，觉得是西环区域最好的，我买了后，我其他两个朋友听我说好，连看都未看就也买了，老二也被我们拉回来买了金色家园。” 高端客群都有自己的圈子，工作的压力与生活的繁忙使他们没有过多的时间去主动辨别信息的真假，所以他们的接收信息的渠道较少，朋友是他们最可靠的信息来源。高端客层的口碑是向他们传播的最佳平台 传播策略 价值重塑 生活体验 本报告共103P，试用版删部分内容。 更多地产资料，请订购《09地产实战宝典》近100G专业地产资料轻松拥有！全国免费送货上门，货到满意付款！订购热线 QQ:1014899638 创意表现 THANKS * * * * * * * 金色家园 中天品园 鑫苑景园 中海胥江项目 新港玉山路项目 世贸新城项目 新地国际公寓 区位 西环路、劳动路，新老城区交界处 西环路、西园路，老城区闹中取静，配套齐全 西环路、北环路俩高架，环境较差，配套一般 桐泾路，胥江路，桐泾公园，胥江 长江路玉山路，苏州乐园 沧浪新城， 新区核心CBD狮山路，高尚生活商务较配套齐全 基本概况 24万总建，容积率1.8 13万总建，容积率1.2 10万总建，容积率2 16.8万总建、3.5容积率 38.4万总建、1.7容积率 150万总建 14万方总建 开发商品牌 国内一线品牌 地方知名企业 地方知名企业 国内一线品牌 本地知名企业 国内一线品牌 地方知名企业 风格景观 Deco、东南亚风情景观 苏式、上塘河内景观 现代、虎丘景观 现代，江景、园景、城景兼顾 / 现代，/ 现代、城市中心景观 产品类型 花园洋房、小高层、高层 小高层、多层、联排 简装花园洋房、小高层、酒店式公寓 精装高层、联排 花园洋房、小高层、高层 高层 超高层精装涉外公寓 社区规划 人性化规划，高尚生活场地 中心组团花园、人车分流 水系贯通 河景驳岸，高尚生活元素 / 大型生活城 商业群房、五星级酒店、高级写字楼、涉外公寓 主力面积 140 多层140 花园洋房121~138 150 115、140 160 135~150 主力总价（单价） 186万（13000） 100万（7400） 130万（10000） 100万~250万 / / 190万（15000） 形象定位 古城西区国际一线品牌精装社区 上塘河岸，新苏派生活 主城花园洋房、稀缺知性美宅 胥江景观大宅、城市人文大家 类似于名馨主语城 高档商贸居住旗舰 五星香格里拉精装社区 客户定位 老城区为主、新区为辅 老城区、老苏州为主 老城区、老苏州人为主 老城区为主，新区为辅 新区为主 老城区及外城市 外籍商务人士、外企高级白领 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 与中海的竞争策略就是本案08年的最核心的营销策略 金色家园 中海胥江项目 区位 西环路、劳动路高架，环境嘈杂 紧邻胥江河和住宅区，环境较好 基本概况 24万总建，容积率1.8 16.8万总建、3.5容积率 开发商品牌 国内一线品牌 国内一线品牌 精装公寓经验 瀚庭实景，眼见为实 之前在苏没有精装房开发经验 风格景观 Deco、东南亚风情景观 现代，江景、园景、城景兼顾 社区配套 鸿艺会打造国际一流会所 幼儿园 产品类型 花园洋房、精装小高层、精装高层 精装高层、联排 主力面积 140、170 150~180 户型特色 增加挑高休闲室等创新户型 90平米户型拼接，创新户型 价格定位 186万~250万 100万~250万 装修标准 1800、2000。全面家居解决 2000~3000 客户定位 老城区为主、新区为辅 老城区为主，新区为辅 上市时间 07年4月 08年下半年 我们的优势显而易见 产品呈现早 高尚生活会所 全面家居解决装修方案 相对中海最核心的优势：上市时间早 竞争策略：把握目前本案入市、实景早于中海的时机，迅速在消费者心目中树立古城第一个高档精装品质公寓的先声影响； 本案市区唯一会所、精装公寓实景体验、外立面的标签化作为辅助