同致-建信地块策划提纲.ppt

布吉区域分析 优越的地理条件 经济增长迅猛 地产分析 房地产市场特征 房地产市场特征 区域主要住宅消费群体 典型楼盘分析 中城康桥花园二期 中城康桥花园占地面积24余万平方米，总建筑面积35余万平方米，为布吉第一大盘，未来入住人口超过万人。小区容积率为1.41、绿化率达39%之高。 社区配套齐全，设有3个会所、5000平方米综合市场、民润超市、1所小学、2所幼儿园，此外银行、邮电所、保健中心、酒楼食肆等亦是应尽有。小区二期户型中小户型的三房、两房为主，面积为面积由60-105平方米。 大世纪花园二期 信义假日名城 阳光花园 丽廷豪园 布吉中心广场 布吉中心广场位于吉华路与振兴大道交汇处，占地面积10658平方米，总建筑面积11万多平方米，建有酒店式服务住宅两栋、写字楼商场星级酒店。其中裙楼1-5层为布吉中心商城，建筑面积为25000平方米，第6层为豪华会所和平台花园，建筑面积3000余平方米以及可提供近300个车位的2层地下停车场，还有一个2000平方米的大型地面停车场。 布吉中心广场 为使名晋苑和名雅苑真正成为酒店式服务住宅，特向所有住宅提供多项酒店式服务，包括住户专车服务，洗衣、送餐、家居清洁等。 ?布吉中心广场的商品住宅包括22层的名晋苑和25层的名雅苑，共有住宅695套，折后均价4500元/平方米左右。 布吉中心广场 中房怡乐花园 东方半岛花园 百合山庄 荣超花园 小 结 1 小 结2 从布吉楼盘来看，目前布吉市场缺少面积小、档次高的产品 片区市场仍是以市区工薪阶层、白领阶层、布吉原居民为主力客户群的大型住宅区集中区域，但亦出现了有一定经济实力的客户群潜在市场。应重视此变化 外销在布吉片区占较大市场份额 项目SWOT分析 （S）优势分析 （W）劣势分析 （O）机会分析 （T）威胁分析 优势（S） 劣势（W） 机会点（O） 威胁（T） 项目分析 1、中高档酒店或写字楼 优势： 项目地处布吉中心区，周边紧邻布吉公园，是布吉的繁华地段。 周边没有较高档次的酒店或写字楼。 劣势： 资金回笼慢，管理周期较长。 周边整体环境差，离铁路线近，办公环境相对较差。 2001龙岗区写字楼空置率高达18％。 2、较高档次的中大户型住宅 优势： 没有优势。 劣势： 项目占地规模较小，无法形成大规模社区。 周边环境较差，没有任何景观可借，且紧邻铁路线，不具备高档次楼盘的基本条件。 大户型总价高，销售难度大，投资风险较大。 3、裙楼商场，塔楼做小户型公寓 优势： 能够吸引首次置业者作为过渡型物业购买。 适合投资者作为投资型物业。 小户型总价低，置业门坎低，销售难度不大。 有利于资金快速回笼，用商业部分将整个物业带旺。 根据周边楼盘销售情况来看，小户型受欢迎程度较高，投资风险小。 项目定位 根据先前的分析，我司认为： 产品定位为裙楼商场，塔楼做投资型小户型公寓为宜。 裙楼4层，全部做商业，利用布吉中心区的地理位置，将商业做旺，从而带动整个物业。 商场客户定位建议 商场目标消费者定位 住宅客户定位建议 产品定位建议 小户型要尽量避免暗厨暗卫的问题，户型设计要紧凑合理，房间设计充分考虑通风采光。 为保证各户充分的采光通风，建议尽量采用外廊式布局。 建议采用部分跃层或复式户型，增加对客户的吸引力。 户型比例以一房一厅为主，点缀部分小二房和小三房，具体比例如下页表格。 户型比例建议 价格定位建议 规划设计建议 若原有基础经验收能达到现有新设计的强度等级，建议尽量利用原有基础，以节约成本。 商铺顶楼建议做空中花园，充分利用有限的空间做园林，以提高楼盘的档次。 塔楼建议做成“L”型，在靠近铁道那一面尽量不做塔楼，以免加大销售难度。 同致地产代理优势 我司代理典型项目 合作服务方式 价格一般控制在均价3200-5000元/平方米左右，且大多装修到位 各楼盘基本配有住户专车 小区内的配套基本能满足日常生活需求 各个楼盘销售业绩良好，布吉市场空间广大 项目地块现状 位于布吉中心商圈“黄金”位置，市场吸引 力大，升值潜力明显； 近布吉关口，且交通便利； 毗邻项目的布吉公园为不可多得的景观资 源； 规模小，快打快销，实现资金快速回笼； 规模小，容积率高，自身配套缺乏，不宜产生 规模效益； 由于价格、消费习惯、片区市场整体格局等因 素的影响高层项目在布吉片区缺乏足够的市场 需求； 发展商缺乏品牌效应，项目长期烂尾，形象欠 佳，客户对项目和发展商的认同度较低，在竞争极其激烈的市场中推广难度大； 由于临近铁路，噪音、空气污染严重，一定程 度地影响到本项目的销售推广； ?片区目前少有的可供开发土地，奇货可居；? 由于位置显赫，消费者对本区域认可度极高； 深圳人口每年呈10%的增长幅度，