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物业管理 物业管理概述 第一节 物业管理概述 一、物业管理的含义 1、物业的含义 广义和狭义 2、物业管理的含义 二、物业管理的目的与任务 1、物业管理目标：保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。 2、物业管理的任务 第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容 1、以生活资料为主的专项服务与管理 产权管理 房屋建筑及其附属构筑物的管理 设备与设施的管理 保安与消防管理 环境、卫生与绿地管理 2、与业主相关的配套服务与管理 商业网点的设立 托幼园所与中小学的设立 医疗保健网点的设立 娱乐、健身与社会福利的设立 物业中介机构的设立 3、与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 1、市场化 2、专业化 3、社会化 三、物业管理程序（全程管理） 1、物业管理的前期阶段： 早期介入的必要性 管理的内容：制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业 物业管理公司的前期准备（机构设置和人员编 制、人员选聘和培训、管理制度的制定） 2、物业管理的启动阶段： 物业的接管验收-----全面正式启动的标志 用户入住手续的办理 档案资料的建立 业主大会和业主委员会的成立 3、物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理：装修等 系统的协调：内部环境、外部环境 第三节 物业管理主体 物业管理企业统一专业化管理与业主自治自律相结合 1、物业管理公司性质：自主经营的独立企业法人地位 2、物业管理公司资质：一级、二级、三级和临时资质 分级审批制度、两年核定一次 3、物业管理公司的权利和义务：权利、义务 第四节 物业管理费及维修基金 * * 物业管理的内容与程序 物业管理机构与人员 一、物业管理的概念 二、物业管理的目标与任务 一、物业管理的内容 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 一、物业管理的实施原则 二、物业管理机构 三、业主 四、物业管理的委托和物业管理合同 一、物业管理的实施原则 二、物业管理机构 三、业主、业主大会及业主委员会 1、业主： 物业管理中的地位 权利和义务 非业主使用人及其权利和义务 2、业主大会：业主大会的性质 业主大会会议的召开：1/2，2/3 业主大会的职责 3、业主委员会：业主委员会的性质 业主委员会的产生 业主委员会的职责 四、物业管理的委托和物业管理合同 1、物业管理的委托： 委托方－－房地产开发企业、公房出售单位、业主大会 委托方式－－实行招标、不实行招投标 2、物业管理合同（建设部示范文本） 物业管理合同类型：前期物业管理服务合同、物业管理服务合同 一、物业管理经费的来源 二、物业管理收费原则 三、住宅小区物业管理服务收费的构成 四、收益性物业的物业管理费用的测算 一、物业管理经费的来源 1、定期收取的物业管理服务费：长期稳定的主要来源 2、物业管理企业开展多种经营的收入和利润： 3、政府的扶持：物业管理服务收费实行政府定价或政府指导价的普通居民住宅给予一定的税收优惠 ４、开发建设单位给予一定的支持：一定数量的经营性配套商业用户 二、物业管理收费原则 合理、公开并与物业产权人的经济承受能力和服务质量相适应的原则 三、住宅小区物业管理服务收费的费用构成 1、费用构成： 管理及服务人员的工资等、 公共设施、设备的运行、维修和保养费、 绿化管理费、 清洁卫生费、 保安费、 办公费、 物业管理单位资产折旧费、 税费 ２、费用测算：物价部门核定收费标准