2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习4.doc

2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习4 　　1．某宗收益性房地产50年收益权利的价格为5000元/m2，报酬率为8.5％，该宗房地产30年的收益权利价格为（　 ）元/m2。　　A．4915　　B．4646　　C．4567　　D．4022 　　2．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。该类房地产的报酬率为9％，该房地产的价格为（　 ）万元。　　A．355　　B．435　　C．457　　D．465 　　3．某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　 ）万元。　　A．299　　B．302　　C．322　　D．324 　　4．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（　 ）年。　　A．13　　B．15　　C．16　　D．17 　　5．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产的收益价格为（　 ）万元。　　A．164　　B．266　　C．286　　D．291 　　6．某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（　 ）万元。　　A．191　　B．193　　C．202　　D．214 　　7．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（　 ）预测房地产的未来价格。　　A．数学曲线拟合法　　B．平均增减量法　　C．平均发展速度法　　D．移动平均法 　　8．某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m2、752元/m2、785元/m2、820元/m2和854元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为（　 ）元/m2。　　A．881　　B．865　　C．921　　D．955 　　9．某块临街深度33.48m(即100英尺），临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为22.86m(即75英尺），临街宽度为20m的矩形土地的总价为（　 ）万元。　　A．39.38　　B．31.50　　C．30.82　　D．25.20 　　10．某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价2000元/m2，后街路线价1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（　 ）米。　　A．10　　B．15　　C．20　　D．30 　　1．关于房地产估价的本质，下列说法正确的有（　 ）。　　A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价　　B．房地产评估是评估房地产的价格而不是价值　　C．房地产估价就是为当事人提供价格保证　　D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内　　E．房地产估价既是一门科学又是一门艺术 　　2．房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（　 ）等属于房地产的权益内容。　　A．房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的　　B．将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的　　C．建筑物装饰装修较为豪华的　　D．设立了抵押权、租赁权的房屋所有权　　E．建筑物的层高较高 　　3．房地产具保值增值的特性，真正的房地产增值是由于（　 ）引起的。　　A．投资改良　　B．外部经济　　C．通货膨胀　　D．需求增加导致稀缺性增加　　E．房地产使用管制改变 　　4．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（　 ）　　A．从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行债务时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。　　B．法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。　　C．当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。　　D．当房地产价格变化较快时，应定期对抵押价值进行再评估。　　E．不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。 　　5．下列对房地产价格影响因素中（　 ）属于房地产的实物因素。　　A．建筑规模　　B．周围环境景观　　C．楼层、朝向　　D．层高　　E．通风、采光 　　6．下列房地产交易中，不需要进行交易情况修