2011房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》练习7.doc

2011房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》练习7 　　1．某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形式属于间接投资。 （　 ） 　　2．一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （　 ） 　　3．当房地产市场自然周期处在第二阶段的后半段时，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。 （　 ） 　　4．目前我国政府虽然不能直接作为城市房屋的拆迁人，但是政府可以作为土地一级开发者。 （　 ） 　　5．在房地产开发过程中，开发商可以自己组织管理队伍进行工程项目管理，也可以委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （　 ） 　　6．渗透市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （　 ） 　　7．市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （　 ） 　　8．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 （　 ） 　　9．开发商成本利润率是开发经营期利润率，年成本利润率等于成本利润率除以开发经营期的年数。 （　 ） 　　10．房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较长的年限为准。 （　 ） 　　1．如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定量的方法估计未来投资收益。 （　 ） 　　2．从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。 （　 ） 　　3．房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90％的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲，房地产是最理想的投资工具之一。（　 ） 　　4．在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越大，表明该项目风险越大。 （　 ） 　　5．房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。 （　 ） 　　6．房地产投资需要适时的更新改造投资的特点的前提是，必须符合房地产合法使用和合法处置的要求，也即追求房地产投资效益最大化必须满足其合法性前提。 （　 ） 　　7．潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和购买方式。 （　 ） 　　8．对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于基准收益率。 （　 ） 　　9．开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比。 （　 ） 　　10．“三项预测值”分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。 （　 ） 　　1．不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。 （　 ） 　　2．房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （　 ） 　　3．个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款。 （　 ） 　　4．房地产企业债券不能按照约定转换为企业的普通股。 （　 ） 　　5．在房地产资产管理中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。 （　 ） 　　6．多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。 （　 ） 　　7．项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。 （　 ） 　　8．虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。 （　 ） 　　9．过高的物业租金，不一定会导致业主利益的损失：而过低的物业租金，则一定会导致业主利益的损失。 （　 ） 　　10．物业可以获取的最大租金收入称为有效毛租金收入。 （　 ）