万科深度研究报告 .PDF

万科（000002 ）深度研究报告 9 月4 日收盘价：6.61 元 2008-09-04 所处行业：住宅地产 投资要点： 主要数据： ◆ 房屋销售数据的萎缩造成公司08、09 年业绩成长性的降低. 总股本（亿股） 109.952 公司业绩高成长周期性见顶。根据我们的测算，万科在 08 流通股（亿股） 94.139 年和09 年主营业务收入的增长率为35%，14%；净利润增长 流通市值 （亿元） 622.26 率分别为12%，10%；每股收益增长率分别为-34%，10%。 总市值（亿元） 726.78 每股净资产 （元） 2.73 ◆ 我们将更多的将关注点集中在公司运营模式和经营策略, 净资产收益率（％） 21.67 从而判 公司战略是否恰当，公司是否值得投资。万科倡 总资产负债率（％） 67.76 导的高周转率和低利润率模式和中国政府未来对房地产行 行情走势图 业的指引不谋而合,万科有可能成为最受益于这种转型的 08.06.04－08.09.04） 地产企业。 ◆ 但公司倡导的快速周转策略并不能得到彻底的贯彻和实 施.公司学习的美国模式在中国目前的土地制度和房地产 行业发展背景下并不合适,高周转率和工业化住宅尚需努 力。 ◆ 按照我们的盈利预测，万科 08、09 年 EPS 为 0.48、0.53 盈利预测 元，对应08、09 年PE 分别为 14、12 倍，对应 08、09 年 指标 08E 09E PEG 分别为 1.27 和 1.21。万科08 年和09 年净利润增长率 EPS 0.48 0.53 放缓,致使 PEG 超过 1。目前万科的股价仍有下调的空间。 PE 13.77 12.47 本人建议在股价下跌在5 元附近时可以购买该只股票。 PEG 1.27 1.21 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 用版本创建 ÿ 一、 公司发展历史 公司成立于1984 年5 月，1991 年在深圳交易所上市，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于 1988 年介入房地产领域，应该说，初期的万科实行的是多元化战略，涉及领域包括进出口贸易、零售、影 视、印刷、广告等多达十个门类。但过度的多元化使得万科达到每年 10 亿元的营业收入，净利润、净资 产收益率保持20％时，实际业务却并不稳定，也没有竞争力，而且无论怎样使劲，都无法继续前进。因此，