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房地产开发项目定位 2006年8月 自我介绍 中国房地产行业发展的见证人---杨丽敏 东、西方房地产行业综合教育和理论基础 新加坡国立大学(NUS)环境与设计学院, 房地产投资专业硕士 中南大学铁道学院, 项目管理专业硕士 中南大学铁道学院, 工业与民用建筑专业学士 技术职称:建筑专业高级工程师 从机会选择、项目运营到资产管理, 深入体验房地产产业链全过程 从项目前期研究、营销管理、到项目管理和物业经营管理，从房地产项目投资、行业市场研究、到房地产企业运营管理,具有丰富实战经验。 十六年国内、国外房地产行业的不同投资环境的特殊阅历 大型国企、外企、民营房地产企业投资和管理模式的不同体验 3个国家、多个城市不同区域房地产市场和不同周期阶段的运做经验 报告提纲 房地产开发项目定位 房地产市场特点 房地产市场调研方法 房地产开发流程 案例分析 总结 提问\互动 房地产开发项目定位 项目地理状况 经济基础环境分析 城市发展和市政建设 房地产政策环境 房地产市场分析 竞争环境 细分市场 SWOT分析 项目定位 可行性研究 风险对策 项目评价指标体系 市场指标 区域指标 区域指标 项目指标 效益指标 报告提纲 房地产开发项目定位 房地产市场特点 房地产市场调研分析方法 房地产开发流程 案例分析 总结 提问\互动 房地产特点 房地产的不可移动性 技术和资金密集 周期长 风险大 土地的垄断性 价格的刚性变化 影响房地产需求的主要因素 人口 收入 消费观念 资本市场 地段 交通设施 配套设施 使用成本 心理预期 政策因素 影响房地产市场供应的主要因素 政府土地供应 储备土地 预售批准 存量市场 开发成本 政策环境 竞争环境 市场分析内容 区域宏观环境分析 总体房地产行业 房地产市场数据——土地交易市场 住宅细分市场-----普通住宅市场 住宅细分市场-----高级公寓市场 住宅细分市场-----别墅市场 住宅细分市场-----酒店及酒店式公寓细分市场 办公楼细分市场 商业房地产细分市场 工业及仓储细分市场 报告提纲 房地产开发项目定位 房地产市场特点 房地产市场调研方法 房地产开发流程 案例分析 总结 提问\互动 市场调研方法 直接搜集数据: 房地产交易中心 同行报告 问卷调查 比较法 实地考察 数据信息收集方法 数据管理 报告提纲 房地产开发项目定位 房地产市场特点 房地产市场调研方法 房地产开发流程 案例分析 总结 提问\互动 房地产开发流程 前期阶段 开发阶段 服务阶段 合作伙伴 咨询服务机构 房地产开发8阶段理论模型 开发商 开发商就一个影视制片人，他要整合所需的专业人才来实现其目标，然后履行管理这些专业人员的责任，以确保开发目标的实现。 开发商是房地产开发项目的发起者和组织者，在开发过程中，伴随着大量的风险和不确定因素。 开发商有许多种类：区域开发，跨区域开发，某物业类型开发、综合类型开发，项目开发、集团开发。管理性开发、综合性开发。 房地产开发程序 开发程序——土地获取和决策形式 开发程序——土地获取 搜集市场信息：建立广泛的信息、关系渠道，有目标的收集信息和筛选信息。 可行性研究：对意向土地进行深入调查分析，分析市场环境，并比较评估不同方案的项目经济效益，提出初步的开发设想和方案。 确定谈判或竞标方案：分析土地供方的条件背景、竞争对手情况以及公司自身利益，确定谈判或竞标方案。 与土地方商谈条件或参加土地投标：掌握谈判和报价技巧，以最好的条件获取土地。 工作：搜集信息、实地考察、评估可行性、谈判 开发程序——市场/产品定位 市场分析:总体市场/细分市场/价格近年情况 需求调查:意向目标客层的抽样调查 竞争分析:SWOT分析 方案经济分析:对可能方案进行经济对比分析 产品定位:提出方案的主要产品概念和产品标准及结构。如主力产品特点，面积要求，配比，提出下步设计基本要求。 工作：分析评判市场、提出具竞争力定位报告 开发程序——产品设计 在产品定位的条件下开始进行设计，包括： 概念设计：项目初步设计思路、布局。 规划设计：道路、建筑、绿化、功能等布局。 建筑设计：建筑单体的外形、平面功能布局等。 景观设计：硬质景观和绿化、小品等设计。 结构设计：结构、受力、施工的安全设计。 水/电/智能化等设计：配套设施的设计。 开发程序——产品设计 了解行业发展趋势 确定设计概念、风格及品味 选择合适的专业设计队伍 有效组合不同专业的设计队伍 与营销沟通，尽量满足客户的要求 同时兼顾： 政府规定及规范要求，施工工艺及成本的控制 工作：评判设计方案，组织、协调设计队伍 开发程序——项目前期 熟悉法规：