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海口恒福商业广场营销策划简案 目 录 海口概况 海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式 地理位置： 地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便 海口市概况 海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人 海口市商业市场分析 海口市商业市场分析——现状 商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多 海口市商业市场分析——原因 住宅开发与商业地产开发混淆 海口市商业调查 海口市商业调查——明珠广场 海口市商业调查——南亚广场 海口市商业调查——宜欣购物公园 海甸岛区域分析 海甸岛区域分析——基本介绍 海甸岛区域分析——区域项目分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析——本项目基本情况 项目SWOT分析——优势 项目SWOT分析——劣势 项目SWOT分析——威胁 项目SWOT分析——机会 项目SWOT分析——项目分析总结 项目SWOT分析——核心竞争力分析 项目SWOT分析——核心竞争力分析 项 目 定 位 项目定位——海甸商业中心 定位理由——唯一性 项目定位——购买客户定位 项目定位——价格定位 项目档次定位 ——中高档综合消费场所 项目定位——项目业态定位 项目定位——项目命名建议 项目销售方式 项目销售方式——销售状况分析 项目销售方式——项目销售模式 项目销售方式——销售模式分析 商铺出售形式——上下整体销售 项目销售方式——销售进度（08年1月~9月） 项目销售定价策略—低开高走 项目销售方式——推广与营销 项目销售方式——销售成本 合 作 模 式 合作模式——独家策划、销售代理 合作模式——服务内容与收费标准 谢谢观看 海口本地居住的投者 内地部分城市的投资者 部分香港台湾以及国外 的投资客 少量香港台湾自主经营客户 海口本地自主 经营客户 部分岛外自 主经营客户 + = 项目 客户 投资60% 自主经营40% 外地客户占到60％ 本地客户占40％ 其中： 海甸岛商铺平均租价：50元/m2 /月 本项目租金预估：60元/m2 /月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优） 本项目售价：7200元/m2 （根据投资回报反推定价法 计算） 具体定价要求 按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价 此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。 中高档定位 有利于 项目覆盖人群 （中高档） 提高项目的投资回报率 项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益 大型品牌超市 文化收藏超市 品牌餐饮休闲 五星级电影城 主 导 品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健 辅 金甸大街 旺城商业中心 投资者 开发商 尽快回笼资金 快速销售 良好售后 经营管理 降低风险 稳定收益 售后经营 管理保障 良好收好 经营管理 关键 售后经 营管理 良好销售管理模式 寻找 开发商 业主1 商业管理公司 业主4 业主3 业主2 效避免后期经营混乱 保证了自营性业主的灵活经营 管理和经营主体转移，减轻开发商负担 利于项目统筹管理 有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段 好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性 租金风险转移给商业管理公司 横向分割，1楼2楼3楼整体销售。 现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2 上下整体出售 有利于 部分业主自主经营 上下分割出售 有利于 上下同时销售 三层整体投资 有利于 整体投资成本降低 销售阶段 销售量 花费时间 准备阶段 销售总量20% 1月1日——3月1日 销售总量20% 下一期造势 强销阶段 引导阶段 销售总量30% 销售总量30% 3月2日—4月20日 4月22日—7月1日 7月2日—9月1日 采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况 与项目的销售速度确定 在销售方中销售价格略高于方案定价，留出 2%——5％的折扣空间 广告投放 户外广告 、报纸 、网络广告 、印刷彩页 楼书 、房展会、小型交流会 、招商广告 公关营销 积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户 同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外