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房地产基础知识 房地产业 指从事房地产开发、销售、经营、管理和服务的行业 房地产开发经营的程序 1.建设工程项目设立和企业组建 2.建设工程项目规划与审批 3.土地使用权的取得 4.工程建设和管理 5.销售管理 6.经营管理 7.物业管理 各位伙伴: 早上好! 房地产 房地产是指房产和地产的总称 房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益（所有权、管理权、转让权、收益权等）。 商品房 是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。 它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 房地产权 是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 产权证书 “房屋所有权证”和“土地使用权证”。 ---房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 三证 包括房屋所有权证、土地使用权证、契证 商业地产 习惯上我们将商铺或商业用房称为商业物业或商业地产。 商业物业的功能多样化，既能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 对比住宅：住宅禁商 房地产业的销售模式 广告、展厅、售楼人员 ---坐商 主动寻找客户 一对一沟通 ---行商 销售商品房必备的“五证” 按获取的先后顺序排列： 建设工程用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预（销）售许可证 二 书 《质量保证书》和《使用说明书》。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发商在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 房地产建筑形态 低 层：1—3F的建筑称为低层建筑。 多 层：7F以下的建筑称为多层建筑。 小高层：7—11F的建筑称为小高层。 高 层：12—30F的建筑称为高层。 超高层：30F以上的建筑称为超高层。 面 积 建筑面积 指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多、高层住宅的建筑面积则是各层建筑面积之和 房屋买卖、租赁时均按建筑面积计算 公摊面积 指公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和 套内面积 指建筑面积减去公摊面积 使用面积 俗称“地砖面积”。它是在套内面积的基础上扣除了柱体、 墙体等占用空间的建筑物后的空间 面 积 建筑密度 指项目用地范围内建筑物的一层所占的面积与规划建设用地之比。 如：建设用地1000平方米、地下室400平方米、地上一层300平方米，则：建筑密度为30％。 可以看出基底、地下室的面积与建筑密度没有直接的关系。 建筑密度 10000平方米 容 积 率 10000平方米 容 积 率 对于开发商来讲，容积率越高，建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄 对于购房者来讲，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好 多层容积率一般控制在1.3以下 小高层的容积率可以达到2左右 高层视情况一般在4或5左右 绿 化 率 10000平方米 开 间、进 深 开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的住宅的宽度实际距离。住宅开间一般为3.0－3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。（规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性）。 进深，是指一面独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 也不宜过大。 开 间、进 深 层高、净高 层高： 是指下层楼板下表面到上层楼板上表面之间的距离。 净高：是指下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度 层高、净高 土地权使用年限 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。 现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 土地权使用年限 土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无使用年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，除属于集体所有的外，还属于国家所有。业主所取得的为该土地的一