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房地产E网 房地产E网 万科地产新项目投资决策与评估 沙骥 2007年2月25日 投资的目的 企业持续增长（盈利+规模）； 土地增值预期； 战略扩张、布局； 占有资源，遏制竞争对手。 安全的赚钱 ！ 什么是项目？ 项目 ≠ 土地 房产商的工作是为业主造梦！ 城市发展 产品规划 运营计划 土 地 如何评估项目——看地 周边配套 房屋 本身 小区内部 城市位置 现场踏勘； 周边配套； 城市发展； 法律手续； 市场环境。 如何评估项目——可研报告 市场分析； 客户定位和产品解决方案； 交易分析 运营计划及经济测算； 资金解决方案； 如何评估项目——什么是好项目？ 地段好？ 地价便宜？ 资源稀缺？ 盈利能力强？ …… 如何评估项目—— A、B两个项目哪个更好？ 项目A： IRR：30%； 销售净利率：9%； 项目B： IRR：18%； 销售净利率：15%； 如何进行投资决策——不同层面的投资工作和评估重心 行业趋势； 区域布局； 投资制度、投资指引 区域市场； 企业运营情况； 资金状况； 收益评价； 风险评估； 集团 区域/一线公司 项 目 一线公司报审 区域评审决策 区域报总部审批 总部报董事会审批 报意向 报立项 报决策 立项会 决策会 邮件审批 超出董事会授权 决策结果通知 1、意向阶段 2、立项阶段 3、决策阶段 如何进行投资