59042中海地产2008年7月中国房地产市场形势分析.pdfVIP

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房地产投资管理讲义 中国房地产市场形势分析 中海地产集团有限公司 二零零八年七月 形势分析 §1.本轮宏观调控的历程 形势分析 本轮房地产行业宏观调控的基本历程 (一)风险争议和初步控制阶段(2002-2003年): 对房地产市场尚未形成明确统一的看法,仅从防范风险的角度出台 相关政策。 1、2002年下半年,中国人民银行提出房地产市场的风险问题 2、2003年2月18日,国土资源部发布了《关于清理各类园区用地加 强土地供应调控的紧急通知》 3、央行“121”文件:从七大方面对房地产信贷做了进一步规范,对 房地产开发企业贷款、个人住房贷款、商业用房贷款以及土地储备 贷款作出新的规定,提出了更为明确、量化和严格的贷款条件。 形势分析 (二)控制供应阶段(2004年): 从控制投资规模的角度,运用土地和信贷政策,对房地产供应量进行控制。 1、8.31大限:协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕 2、三个暂停::全国暂停农用地转用审批,暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地 利用总体规划的修改,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 3、央行调整银行贷款利率及个人住房贷款利率:上调基准利率0.27%。 房地产市场调控是沿着三条路径进行: 一是紧缩土地供应:继续了土地市场公开化和整顿土地市场的步伐,相继出台了“8.31大 限”和“三个暂停”。 二是紧缩货币供应:利用货币工具,通过调整对银行的货币供应量来紧缩对房地产企业的 信贷供应量。 三是降低住房消费的有效需求:在连续多年降息之后首次调整人民币存贷款利率,预示人 民币利率进入了新一轮的上升通道。 形势分析 (三)从严全面调控阶段(2005年至今) 1、2005年,“国八条”及其实施细则 (1)住房供应结构 (2)土地供应调控力度 (3)住房转让环节营业税政策 (4)明确享受优惠政策普通住房标准 形势分析 (三)从严全面调控阶段(2005年至今) 2、2006年,“国六条”及其实施细则“国十五条” (1)套型面积:套型建筑面积90平方米以下建设总面积的70%以上; (2)闲置用地:对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从 高征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。 (3)按揭贷款:个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。90平方米以下 20%。 (4)土地供给:低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租 住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 (5)土地出让模式:在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办 法,以招标方式确定开发建设单位。 (6)营业税:5年 形势分析 (三)从严全面调控阶段(2005年至今) 3、2007年严厉的消费信贷政策 中国人民银行、银监会2007年9月27 日发出《关于加强商业性房地产信贷管理 的通知》: 对购买首套且套型建筑面积在90平方米以下的,首付比例不得低于20%;对购买 首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,首付比例不得低于30%;对已利用贷 款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利 率不得低于基准利率1.1倍,首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 §2.市场回顾:调控中的高速发展

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