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59042中海地产2008年7月中国房地产市场形势分析.pdf
房地产投资管理讲义
中国房地产市场形势分析
中海地产集团有限公司
二零零八年七月
形势分析
§1.本轮宏观调控的历程
形势分析
本轮房地产行业宏观调控的基本历程
(一)风险争议和初步控制阶段(2002-2003年):
对房地产市场尚未形成明确统一的看法,仅从防范风险的角度出台
相关政策。
1、2002年下半年,中国人民银行提出房地产市场的风险问题
2、2003年2月18日,国土资源部发布了《关于清理各类园区用地加
强土地供应调控的紧急通知》
3、央行“121”文件:从七大方面对房地产信贷做了进一步规范,对
房地产开发企业贷款、个人住房贷款、商业用房贷款以及土地储备
贷款作出新的规定,提出了更为明确、量化和严格的贷款条件。
形势分析
(二)控制供应阶段(2004年):
从控制投资规模的角度,运用土地和信贷政策,对房地产供应量进行控制。
1、8.31大限:协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕
2、三个暂停::全国暂停农用地转用审批,暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地
利用总体规划的修改,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。
3、央行调整银行贷款利率及个人住房贷款利率:上调基准利率0.27%。
房地产市场调控是沿着三条路径进行:
一是紧缩土地供应:继续了土地市场公开化和整顿土地市场的步伐,相继出台了“8.31大
限”和“三个暂停”。
二是紧缩货币供应:利用货币工具,通过调整对银行的货币供应量来紧缩对房地产企业的
信贷供应量。
三是降低住房消费的有效需求:在连续多年降息之后首次调整人民币存贷款利率,预示人
民币利率进入了新一轮的上升通道。
形势分析
(三)从严全面调控阶段(2005年至今)
1、2005年,“国八条”及其实施细则
(1)住房供应结构
(2)土地供应调控力度
(3)住房转让环节营业税政策
(4)明确享受优惠政策普通住房标准
形势分析
(三)从严全面调控阶段(2005年至今)
2、2006年,“国六条”及其实施细则“国十五条”
(1)套型面积:套型建筑面积90平方米以下建设总面积的70%以上;
(2)闲置用地:对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从
高征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
(3)按揭贷款:个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。90平方米以下
20%。
(4)土地供给:低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租
住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
(5)土地出让模式:在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办
法,以招标方式确定开发建设单位。
(6)营业税:5年
形势分析
(三)从严全面调控阶段(2005年至今)
3、2007年严厉的消费信贷政策
中国人民银行、银监会2007年9月27 日发出《关于加强商业性房地产信贷管理
的通知》:
对购买首套且套型建筑面积在90平方米以下的,首付比例不得低于20%;对购买
首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,首付比例不得低于30%;对已利用贷
款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利
率不得低于基准利率1.1倍,首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
§2.市场回顾:调控中的高速发展
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