北京西二旗项目营销策划建议 书正品.doc

我们将通过我们的智慧和勤劳创造Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，它将是北京房地产历史上新住宅时代的经典楷模。 序 这本策划报告的编制将围绕着以下原则来进行： 一、编制的出发点是以开发商的角度进行项目的总体策划，它完全有别于代理商一般营销策划。我们认为一个房地产企业运作最宏观的层面是项目的策划，即在项目启动之前，要对它进行全面、系统的策划，它最大程度上决定了今后这个项目的成与败。这种策划分为： 产品策划：包括对用地、规划、居住形式、户型及功能的分 析及策划。 2、服务策划：包括营销服务、企业品牌服务、物业服务的策划。 3、营销策划：包括市场、销售、宣传、推广的策划。 4、效益分析。 二、编制的背景：紧扣中关村科技园区海淀园及海淀总体规划及对未来居住市场的宏观影响。 三、编制的基本点：现有“西二旗规划设计方案”。 四、编制目标：创造具有个性文化品位的高尚社区，使它成为Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，是北京房地产新住宅时代的经典楷模。 西二旗项目营销策划建议书目录 第一章 北京市房地产住宅市场现状及区域市场分析-----------1-13 第二章 西二旗项目基本评估及优劣势分析----------------------14-22 一、区域环境分析-------------------------------------------14-17 二、总体规划分析-------------------------------------------17-20 三、建筑设计分析-------------------------------------------20-22 西二旗项目周边住宅产品研究（供给分析）----------23-25 研究范围------------------------------------------------23-24 结论----------------------------------------------------------25 第四章 西二旗项目目标客户分析及定位（需求分析）-------26-31 一、确定目标客户的依据--------------------------------------26 二、周边区域住宅产品客户构成研究-------------------26-27 三、结论-----------------------------------------------------------27 四、西二旗项目目标客户分析及定位-------------------28-31 第五章 西二旗项目的产品定位-------------------------------------32-45 整体产品形象的战略构想--------------------------32-34 建筑及户型定位--------------------------------------34-36 三、 环境景观设计定位-----------------------------------36-38 四、 物业管理定位-----------------------------------------38-40 五、 小区智能化定位及建议-----------------------------40-44 六、 教育策略-----------------------------------------------44-45 西二旗项目疑难点及突破点分析------------------------46-47 西二旗项目总体销售战略---------------------------------48-52 第八章 西二旗项目价格定位及策略------------------------------53-64 一、价格定位的依据-------------------------------------------53 二、西二旗项目投资成本分析---------------------------53-59 三、西二旗项目销售价格定位及效益分析------------59-62 四、动态价格定位及策略（小区开发周期、节奏与销售 进度配合下的价格策略）------------------