宣武门大厦项目整体经营方案(征求意见版)_精品.docVIP

宣武门大厦项目整体经营方案（征求意见版） 目 录 市场篇 4 一．2005年度北京写字楼市场发展现状与趋势研究 4 （一）市场供应量加剧，空置率进一步上升。 4 （二）中高档写字楼占据市场主流 4 （三）商住物业升级换代，进一步侵蚀写字楼市场 5 （四）写字楼办公面积两极分化 5 （五）多商务中心逐渐形成 6 （六）投资比例有所下降 6 二．区域市场分析 7 （一）本案基本信息 7 1．项目所在区域 7 2．项目基础数据（见下表） 7 （二）区域市场划分及现状分析 8 1．传媒大道规划 9 2、区域市场发展状况分析 10 （三）区域办公类物业市场研究 11 1．区域重点办公类物业一览 11 2、区域重点办公类物业客群状况 12 3、区域办公类物业市场研判 13 4．结论 14 三．项目市场定位 15 （一）市场定位依据 15 1、市场层面 15 2、客群层面 15 3、产品层面 15 （二）项目市场定位 16 1、产品定位 16 2、价格定位 16 3、客群定位 17 4、产品构成 17 四．物业规划发展建议 19 （一）电梯系统 19 （二）空调 19 （三）智能化系统 19 （四）主要能耗计量 19 （五）公共部分装修 19 （六）车位 20 经营篇 22 一．营销方式说明 22 1）广域营销 22 2）强化利益驱动 22 二．项目整体经营思路 23 （一）思路概括 23 （二）分阶段说明 23 第一阶段――整售阶段 23 第二阶段――租售阶段 23 三．项目整体经营方案 25 （一）整售阶段 25 1．时机选择 25 1）启动项目整体销售之基本条件 25 2）启动项目整体销售之扩出条件 26 2．对工程进度的具体要求 27 3．项目形象包装 27 1）推广形象 27 2）VI设计 27 3）销售中心（卖场）包装 28 4）工地现场包装 29 4．销售道具 29 1）公共部分装修效果图 29 2）沙盘 29 3）宣传册 30 4）产品展示区展板 31 5．媒介策略 31 1）媒介策略核心――双向开发 32 2）媒介策略 32 3）媒介策略启动时机 34 6．经营说明 34 （二）租售阶段 35 1．租赁经营方案 35 1）写字楼部分 35 A. 分隔方案 35 B. 商务配套 36 C. 租金价位 37 D. 付款方式 39 E. 起租期限 40 F. 租赁经营的其他相关标准 40 2）商业部分 41 A.租赁经营原则 41 B.租赁经营方式 41 C.整租方式的相关标准 42 2．招租方案 42 1）招租时机 42 A.写字楼部分 42 B.商业部分 43 2）招租步骤 43 A.项目立面落成――交竣具备入住条件 43 B.交竣具备入住条件之后 44 3）招租说明 45 四．区域租赁市场趋势预估 46 1．优越的地理位置 46 2．便捷通达的交通条件 46 3．浓郁的商业、商务氛围 46 4．良好的地段升值潜力 46 宣武门大厦项目整体经营方案（征求意见版） 市场篇 一．2005年度北京写字楼市场发展 （一）市场供应量加剧 从2005年2007年，据预测新增加的甲级写字楼总量超过四百万平米，北京甲级写字楼总量为318万平米，未来三年的总量而过去三年的新增供应量万平米。据推测2005到2007年北京写字楼市场的吸纳量212万平米，平均70万平米未来空置率增加。 ，北京写字楼的年均供应量达多万平方米，而北京写字楼市场需求量最大的时间是年中至年中，超过万平方米，其他年份均未超出该数字。近两年写字楼年新增供应量几乎未超过３０万平方米，需求量也十分平稳，没有表现出突出的放量趋势。虽然可以预见，未来几年外商投资会继续增长，随着金融、保险业对外开放的扩大，这一类跨国公司对写字楼的需求会有较大增加，但这只是局限在少数几个行业，总需求量不会突然放大几倍，北京写字楼，造成空置。 中高档写字楼占据市场主流随着北京与国际的接轨，差距逐渐缩小，中小企业急速扩张，很大程度上刺激了写字楼市场的需求，中高档次的写字楼占据了市场供应量的70％以上。在CBD和金融街，高档写字楼一直呈强势趋势，2005年这种趋势会进一步加强。 商住项目的实质是市场上中高档乙级写字楼供应不足而出现的替代品商住物业写字楼办公面积两极分化 目前，“核心筒式”写字楼仍是市场供给的主力。这种内核布局方式是电梯、卫生间等功能区集中在中部。这种布局有两个非常突出的特点：第一，充分利用采光面；第二，面积可以灵活分割为小单元。但需求市场已经发生显著的变化，写字楼客户对办公空间的要求开始向两极分化。许多大型客户发现“核心筒式”写字楼很难在规划上满足自己的需要，例如没有大的进深和不能按照自身的工作流程对办公室进行规划，这样就要求更大更开敞的空间，在需求的引导下，市场新锐开始了变革。