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2011年我国城镇住宅市场走势和调控展望 尹伯成 一、楼市走势：看涨 刚刚过去的2010年，对我国城镇住宅市场而言，确实可称是空前的政策调控年。针对2009年城镇住宅价格的疯涨，2010年国务院多次出台从严从重的调控政策重拳，从金融、财税、土地到市场秩序整顿，一副副的调控猛药可说是史无前例。人们普遍预期，楼市能有适当降温，楼价能有适当下调。然而，使人料想不到的是，2010年楼市继续升温，楼价照涨不误。以上海为例，据媒体公开报导，到12月26日，全年成交量达933万平方米，较2009年1764万平方米大减47%，但楼价不仅不降，还大幅攀升，12月均价达24176元∕平方米，比2009年大涨33%。应当说，这种局面在全国许多城市同样出现，这真使人大跌眼镜，也感到失望。温家宝总理、李克强副总理不久以前都再次表态，2011年要继续加强调控。最近的全国住房和城乡建设工作会议也透露，楼市调控还将从紧从严。 在这样情况下，要对2011年楼市走势作出预期实在是件难事。然而，正如老话所说，温故而知新。总结2010年楼价逆势（调控之势）上涨的原因，也许对展望2011年的走势是有启发的。今年我国城镇房价的走势会怎样，我预期可能是两个字：看涨！这可从供给和需求两方面找到原因。 先从供给看，构成房价的主要成本——地价还在不断攀升。仍以上海为例，已成交的土地中平均楼板价在2008年每平方米是3393元，在2009年是7230元，2010年则高达10574元（《新闻晚报》2010年12月29日A1叠21版）。到去年12月24日已成交566幅土地获得的土地收入达1475.77亿元，加上马上8幅地块作价40亿元起拍，全年上海“卖地”款绝对超过1500亿元。地价已如此高，房价怎么会不涨呢？上海不过是全国所有城市的一个缩影。在今年国家如此调控背景下，土地成交额屡创新高的背后是地方政府对土地财政的依赖。为什么会如此？显然是中央政府从地方财政拿走太多。中央从地方财政拿走53%，留给地方47%，却要地方政府承担70%的支出责任。这种事权和财权不对称格局逼得地方政府不得不从预算外寻找其他财政收入来源，土地出让金就顺理成章成为最主要来源。1500多亿的出让金，占到上海今年地方财政收入的55%左右，也占到地方GDP的9.4%以上。 地方政府要卖高价地，问题是开发商为什么愿出高价频频摘牌争当“地王”？他们高价拿地岂不要增加开发成本，增加经营风险吗？然而，这完全是我们常人的想法。开发商的算盘是这样：他们拿下一块溢价土地，立即能让周边楼价上涨，然后通过比价效应传导到他们所拥有的其他土地储备与房地资产，让公司资产总值上升，并带来资产负债率下降，从而可以获得更多外部融资或可抵押资产。最后，由于土地储备和房产增值，未来年份的销售收入和经营业绩会更好，现金流也会改善。在此流程中，只要资金链不断裂，开发商都敢高价拿地。供地的和拿地的两头都会使地价上涨再上涨，楼价岂有不涨之理！ 再从需求看，高地价造成的高房价，总得有人购买才能成为现实，如此高的房价又怎么会有那么多人争购呢？原因在于强烈的通胀预期。2010年逐月走高的通货膨胀会不会在2010年重演？尽管有关部门说2010年的通胀具有结构性、季节性等因素，但人们普遍预期2010年的通胀压力不容乐观： 一是近年来的宽松货币政策所流出来的大量货币不可能一下子收缩，正像一个人的体温不可能从39度一下子降到36度以下。为保增长和稳定经济，流动性充裕局面只能逐渐收拾，因而需求拉上的通胀势不可挡； 二是我国正在进行资源价格改革，长期被人为压低的资源价格必须实现市场化校正，水电煤农产品以及劳动的价格都要调整，因而成本推进的通胀也势不可挡； 三是我国经济随着开放步伐加快形成的对外依存度逐步提高，国际资源价格包括油价、矿产价以及农产品价格的上升必然造成我国输入型通胀。 一句话，未来的通货膨胀是一个不以人的意志为转移的客观大趋势。由于我国投资渠道缺失（因为实际利率一直是负的，而股市对中小股民来说又只亏不赚），许多手头有钱的人，为规避通胀风险，免受货币贬值之苦，投资房产成了他们唯一的也是必然的选择。什么差别化信贷政策，对许多人来说毫无意义，因为他们压根儿就不要贷款。限购也挡不住他们的投资性购房脚步。这样，房价就被越拉越高。而且这种势头现在正从一线城市向二、三城市蔓延。 人民币升值也可能会给楼市升温加把火。境外热钱会通过各种办法进来，楼市当然是它们的首选，因此开发商不会缺少钱，他们有境外资金撑腰，根本不用通过降价来解决资金问题。 二、楼市调控：真难 在这样形势下，政府对楼市调控将会怎样？如上所述，2010年我国楼市调控政策出台之密集，力度之大