【精品】化肥厂地块可行性分析报告.doc

常熟化肥厂地块项目可行性分析 一、项目介绍 1、地理位置 常熟化肥厂地块位于常熟古城区的西南隅，北接招商西路、西至沪宜公路，东侧为元和塘。 地块所在地的地理位置有其独到的优势：虽然地处古城西南，但与市中心距离不过一点几公里，往来方便；距离地块东侧和东北侧，分别有着著名的风景区，尚湖和虞山，地块东侧则紧邻全国十大专业类市场之一的常熟招商城。 2、规模 化肥厂地块总占地为15万㎡，是常熟为数不多的能建设为成规模社区的地块。如果仅从规模上来看，放眼常熟，也有着明显的规模优势。 3、周边交通 线路 途经站点 111（环线） 建材市场—琴湖新村—麦当劳—建材市场 119 花溪新村—电器城—中医院—合丰村 120（西线） 汽车客运站—二院—一院—尚湖风景区 121 新通润—开发大厦—招商城 124 泯泾—虞山公园—市中分校—招商城 127（环线） 汽车客运站—中国银行—汽车客运站 二、项目定位 1、常熟的经济与房地产业的连动发展 这些年来，处在长三角沿江开发带的常熟，经济发展迅猛，进入2000年起，GDP连续三年以两位数增长，经济增长速度和经济总量在全国县级市中名列前茅。就目前江苏全省的大环境来看，市场前行的趋势仍十分强烈，下表列出了2003年1-10月江苏全省的房地产开发的技术指标数据，从中可以明显体现全省房地产的热潮。 03年1-10月江苏省房地产开发数据指标 指标 数据 同比增长幅度（%） 商品房竣工面积 1,435.1万㎡ 25.17 销售面积 1,512.52万㎡ 22.04 住宅竣工面积 1,224.65㎡ 26.7 住宅销售面积 1,327.3万㎡ 19.1 空置面积 （一年或一年以上） -37.11 11层及以上高层销售面积 全省 136.65万㎡ 136.01 南京 60.88万㎡ 109.28 无锡 39.07万㎡ 170.75 苏州 20.58万㎡ 259.16 11层及以上高层销售面积 114.1万㎡ 88.66 住宅均价 全省 2,038 10.58 苏州 2,456 21.53 上表的数据可以看出，商品房的销售面积超过了同期的竣工面积，市场去化良好，空置率大幅度下降，住宅的均价不断提高，无不反映出江苏房地产市场火爆的现状。其中很值得注意的一点是，11层及以上高层建筑的销售增幅最大，象苏州甚至翻了一倍还多，除了市场需求的原因外，土地挂牌出让的价格不断攀升，使得开发商不得不依靠增加容积率的方法来降低楼面地价，摊薄土地成本。正是成本和需求的双向拉动，才导致了高层建筑如此优异的市场表现。 2、城市发展规划 进入新世纪以来，常熟围绕加快实现两个“率先”的目标，着力营造“大港口、大交通、大工业、大市场、大城市”五大新优势，重点推进工业化和城市化。在日益提速的城市化进程中，常熟坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高品位经营”，力争成为全国县级市中“人气最旺、规模最大、环境最美”的城市。 根据最新版规划，常熟是国家级历史文化名城，现代化的商贸、港口和工业城市，山水城融为一体的风景旅游城市，“一轴双城、城乡一体化发展”的新格局。新版规划还提出：在全市范围内突破传统行政区划的制约，减少发展单元，优化资源配置。为此，常熟加大了乡镇合并、工业区整合的力度，强化中心城市，市域城镇组团式发展，使人口及各种生产要素向城区、组团中心集聚，走空间集聚、内涵发展之路。 按照新版规划，常熟城区实现了科学的功能分区，古城区、城市中心区、文化片区错位发展，相得益彰。虞山尚湖风景区凸显生态特色，环境迷人；市场片区商贾云集，人气旺盛；沿江区域、市镇发展区和各工业园区协调发展，交相辉映。 2002年，常熟城市的建成区面积已达到45平方公里，常住人口50万。依照规划，2020年要达到约130万人口规模，由此可知，每年还需要递增约4.4万人。按照2002年常熟市区内每人平均居住面积20㎡来计算，每年所需要的住宅市场供应量至少应该是： 4.4万×20㎡=88万㎡ 以上只是静态计算，但实际上，发展却是动态的。随着人民生活水平的提高，人均居住面积将会不断得到提高，按照人均居住面积35㎡的小康生活水平来计算，市场供应量至少应该达到： 4.4万×35㎡=154万㎡ 从这个量来分析，市场前景广阔。2002年，住宅竣工面积仅为59万㎡，市场供应存在着较大的缺口。 不可忽略的是，立志打造成为苏南地区物流中心的常熟，还集聚了很大一批外来的经商、工作人员，这部分人数量众多，且往往有着较强的经济实力，也完全有能力成为支撑常熟房地产市场发展的一根有力支柱。 2020年常熟城区规模发展规划 区域 规划面积（平方公里） 居住人口（万人） 主城区 60 60 滨江新市区 35 20 市镇发展区 海虞 10-15 10-