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房地产开发商筹措项目资金方式 一、筹措项目0资金的内涵 传统的方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。 项目至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。项目的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目风险分担，及对项目采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目活动的重要内容。 房地产开发的特点 从2002年开始，房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。 房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，房地产经营一般还2-3年，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。 房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而能否获得很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，竞争已经趋于白热化，增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 房地产资金房地产 目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式自筹资金、银行贷款和房屋销售款自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。可以说，房地产开发中80%至90%的资金来源于银行。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。将盘小地块，买家买一地块，开发商代建楼宇。建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。换言之，占相当比例的开发资金是通过建筑商从银行贷款来的。开发商一般都把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己好处最多的建筑商通过房地产开发的形式转移到了房地产商手中，所以房地产业是个暴利行业，大小房地产商，没钱也上，办法就是要建筑商垫资开工。房地产商将建筑发包给建筑商，这个建筑商叫总包，总包将工程分段或分门别类发包给二包，二包再发包给三包。依次类推，到了最后一关，叫做包工头。这样经层层剥皮，包工头的利润就很微薄了，连串下来，民工工资就没了保证。如今，卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多的建筑商可能没有能力接到工程因而最先断炊了。过去的情况是建筑公司愿意为工程贷款垫资，甚至使用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶之后支付一半工程款，余款则在售完楼后再支付。而过去通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，如果市场形势好，资金回收会很快，支付工程款应绰绰有余，不会出现拖欠建筑商资金的问题。但现在的只有在主体封顶时才可以售楼，开发当初的定位与市场现在的需求如果不相适应，销售就会产生困难，资金链就会断裂，金融风险就会出现。