某地产项目价格定位策略.pptVIP

* 价格定位 定价原则 定价说明 整盘均价 价格参照 以公司开发成本和利润目标为底线，紧密关注预备执行前后的政策动向，同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势； 市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离、震荡巩固的一年，产品价格要结合整体气候，同时考虑回款速度，早期产品入市使销售能有一定的价格优势。 价格定位 定价原则 销控手段 由于本项目立项的特殊性，为了降低政策风险，无法进行人为的销控，需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控； 定价方式 利用加权法，参考市场可比项目以及本项目二、三期对比，预判本项目当前可实现均价 依据2009年度市场整体市场起伏，预判本项目最终可实现均价 静态 动态 价格定位 定价原则 定价说明 定价方式 利用市场比较法，采用加权的方式，参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价。 样本选择 在水一方、盛达鑫苑、广顺现代城、玉龙湾 价格定位 静态价格——市场比较 项目 样本权重 根据本项目特点，对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定 价格定位 加权因子权重 30% D玉龙湾 20% C 广顺现代城 20% B 盛达鑫苑 30% A 在水一方 项目竞争权重 楼盘名称 5% 社区园林 10% 工程进度 10% 建筑外观 10% 容积率 10% 产品品质 10% 周边环境 10% 周边配套 10% 道路交通 10% 项目位置 15% 整体规划 k 权重系数 加权因素 静态价格——市场比较 项目 样本权重 根据本项目特点，对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定 价格定位 加权因子权重 30% D玉龙湾 20% C 广顺现代城 20% B 盛达鑫苑 30% A 在水一方 项目竞争权重 楼盘名称 5% 社区园林 10% 工程进度 10% 建筑外观 10% 容积率 10% 产品品质 10% 周边环境 10% 周边配套 10% 道路交通 10% 项目位置 15% 整体规划 k 权重系数 加权因素 静态价格——市场比较 说明：1、k是权重系数，表示加权因素在项目分析中的重要程度。权重系数之和为100%。 2、得分满分为5分，每1分为一个等级。5分为优，1分为差。 3、加权值＝k×得分； 4、A、B、C、D为各项目代码； 价格定位 定价说明 3.5 35 3.7 37 3.2 32 3.0 30 3.6 36 100% 加权值和（X） 0.20 4 0.2 4 0.15 3 0.15 3 0.20 4 5% 社区园林 10 0.3 3 0.4 4 0.4 4 0.4 4 0.4 4 10% 工程进度 9 0.4 4 0.3 3 0.3 3 0.2 2 0.4 4 10% 建筑外观 8 0.3 3 0.3 3 0.3 3 0.3 3 0.4 4 10% 容积率 7 0.4 4 0.3 3 0.3 3 0.2 2 0.4 4 10% 产品品质 6 0.3 3 0.3 3 0.3 3 0.4 4 0.4 4 10% 周边环境 5 0.3 3 0.4 4 0.3 3 0.3 3 0.2 2 10% 周边配套 4 0.3 3 0.4 4 0.4 4 0.3 3 0.3 3 10% 道路交通 3 0.4 4 0.5 5 0.3 3 0.3 3 0.3 3 10% 项目位置 2 0.6 4 0.6 4 0.45 3 0.45 3 0.6 4 15% 规划设计 1 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 k E本案 D玉龙湾 C广顺厚 现代城 B盛达鑫苑 A在水一方 权重系数 加权因素 序号 静态价格——市场比较 推导公式： PE=(XE/ XA×PA ×QA)+ (XE/ XB×PB ×QB) +(XE/ XC×PC ×QC)+ (XE/ XD×P×QD) 说明： 1、XA 、XB、 XC、XD是各项目加权值和； 2、QA、QB、QC、QD是参考项目与本案的可比项目权重性系数。 3、 PA、PB、PC、 PD是项目的实际市场均价. 4、样本的市场均价为2009年目前市场调查数据； 价格定位 定价说明 100% 　 　 合计 　 4302 3.5 E本案 30% 4400 3.7 D玉龙湾 20% 3800 3.2 C 广顺现代城 20% 3900 3.0 B盛达鑫苑 30% 4500 3.6 A在水一方 项目竞争权重 市场均价 加权值和 楼盘名称 静态价格 叠拼类产品定价说明 定价方式 利用市场比较法，采用加权的方式，参考市场可比项目预判本