2007年深圳中粮海滨广场三期营销执行报告.pptVIP

中粮 · 海滨广场三期营销执行报告 2007年1月 目 录 直击市场 核心价值体系搭建 项目定位 营销攻略 卖场组织 下阶段重要工作综述 前期集客方案 若以上优惠卡客户在公开选房当日未能成功选房，即表示申请人自愿放弃其拥有的优惠卡所能享受的所有购房优惠，申请人所享有的权利将随之终止，所有相应购房优惠同时作废。 1、 申请人请携带本人有效《身份证》原件及复印件办理优惠卡申请； 2、 办理存款证明的费用由客户自己承担； 3、 优惠卡顺序编号不代表选房顺序，选房顺序以本项目选房当日所公布的选房顺序为准； 4、 客户在申请优惠卡后，一经申请确认不得更名、转让、买卖、退出，每套单位只可享有对应单张优惠卡所属优惠； 5、 优惠卡申请手续须由客户本人亲自办理；如客户本人不能到场，可委托他人代为办理。被委托人须出示委托人和被委托人的《身份证》原件，以及《委托证明书》（申请人为外籍及港、澳、台人士委托代理的，委托代理手续须经中国公证机关公证），方可办理购房优惠申请手续； 6、 项目公开选房前，开发商将以电话或手机短信等方式通知申请人；在公开选房之前，开发商将选房的具体操作办法在海滨广场三期销售中心现场公示，因客户个人原因而错过选房日期，按“优惠卡客户公开选房当日未成功选房的处理办法”进行处理； 7、 在公开选房当日，优惠卡客户须携带优惠卡及本人有效《身份证》原件及复印件至本项目销售中心参加选房； 8、 若遗失优惠卡，须在公开选房日之前，由申请人携带有效身份证件，到海滨广场三期销售中心进行补办，否则造成的一切损失由申请人自行承担； 9、 海滨广场三期住宅正式开始销售后即兑现优惠卡所承诺的优惠额度，兑现后所有累积优惠即清零； 10、销售中心地址：深圳市宝安区宝安大道与裕安一路交汇处； 11、咨询电话：0755 12、中粮地产有酌情权在任何时候终止本优惠申请，无须向客户发出通告或任何理由； 13、本次活动的最终解释权归中粮地产所有。 销售价格测算 8800 7480 7380 7560 8800 8500 本案价格推算 （元/㎡） 80 85 90 120 110 85 本案对比此项目得分（该项目为100分） 10％ 6300 绿海名居 20％ 8800 君逸世家 35％ 8000 白金假日公寓 20％ 10000 西岸观邸 5％ 11000 幸福海岸二期 10％ 8200 第五大道一期 此项目所占权重 销售均价（元/㎡） 项目名称 由上推算：本项目如果目前出售，核心参考均价为： 8500×20％+8800×35％+7560×10％+7380×10％+7480×20％+8800×5％＝8210元/㎡ 本项目2007年4月底发售，保守估计半年涨幅约为5％，则本项目的核心均价预计为： 8210×（1＋5％）＝8620元/㎡ 综上所述，保守预计，考虑政策风险，将上述均价下调一些，销售均价设为8500元/㎡ 实收均价预计：约8500元/㎡ 总销售金额预计：8500×55067＝约4.69亿  价格定位 注：以上为按照目前市场价格进行测算的本项目均价，具体的价格方案和最后的均价水平将在开盘前提交、并最后确定。 Part 4营 销 攻 略 总体目标 1. 销售速度较快 项目销售目标 2. 项目价值最大化 总体营销策略——区域、产品并行 产品线：国际西岸·首席臻尊小户社区 区域线：中心门户、高价值复合区、城市动脉 媒体策略 —— 大众媒体为主、小众媒体为辅，配合两大特殊媒体通路 媒体通路一：必争宝安大道 目的：占领宝安新动脉，抢占先机 手段：立柱广告、灯杆旗、公交车体、站牌广告、街区导示及时发布项目相关信息 媒体通路二：扼守新关 目的：守关口要道、截关内客户、树项目品牌 手段：立柱广告第一时间发布信息 推售策略 分批推盘思考点： 本项目底层商业全部相连，只能一次获得预售证，不能分期推售； 本项目产品较为类似，无明显价值差。 基于以上原因，建议本案所有单位一次全部对外推售，但应采取价格软销控策略，根据前期现场客户反映，将较多客户关注的产品价格提高，从而拉开产品价差，实现项目的最大价值。 营销推广主题 心灵居所 ? 畅享国际西岸 可能选择的入市时段 较为有利的入市时段 入市时机测定 元旦 春节2-18 宝安大道贯通 深圳秋交会 深圳春交会 幸福海岸2期 第五大道一期 新岸线首府 君逸世家 海逸世家 西岸观邸 宏发领域 菁英趣庭|山语华庭 白金假日公寓 槟城西岸|西城丰和 大量同质化产品入市 节后淡季 销售旺季 销售旺季 建议4-28开盘