[合同协议]前期介入.pptVIP

物业管理前期介入 前期介入目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新物业管理项目的开展。 前期介入职责 集团物业管理中心负责编制、发布和修订本工作指引; 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 物业前期介入 前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等。从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 前期介入的一般程序 1.确定工作内容要求; 2 .物业组成工作小组; 3 制定工作计划; 4 计划实施，物业应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、空调安置、工程 设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认; 5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查; 6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等. 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 规划设计阶段 对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、管理用房、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。 营销策划阶段 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 施工建设阶段 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题 规划设计阶段介入 规划设计评估准备 规划设计评估需要获得的资料: 1报批报建文件; 2企划文件; 3设计文件; 4地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问; 5物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 项目评估细则 1总体评估 2分类评估 规划设计评估的程序 1提醒地产提前1个月向物业书面知会，要求物业参与具体项目规划设计的评估; 2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录; 3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问; 4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目的实地考察; 5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门; 6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审; 7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改; 8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后提交物业公司总经理审核签发; 9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。 营销策划阶段介入 1营销策划介入程序与内容 1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案; 1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品 质控制方法、管理费测算等，详见《物业管理方案策划指引》。 1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《前期物业管理服务合同》。 1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。 施工建设阶段介入 施工建设介入程序与内容; 1成立介入小组，组织相关工作的培训; 2介入小组进行现场跟进，要建立对日常各项工作的监督和记录制度，建立一套报表体系来实施处理; 3实行填报前期介