美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示.pdfVIP

FINANCEECONOMY金融经济 美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示 口张彦君 摘要：随着我国住房抵押贷款余额的进一步增加，商业银行 (一)政府主导的抵押贷款保险和担保机制 面临流动性风险．所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施。文 美国住房抵押贷款保险覆盖了包括一级市场和二级市场在 章结合次贷危机分析了美国住房抵押贷款的证券化模式，指出我 内的整个住房金融市场。在私营保险机构以外，体现政府职能的 国可以借鉴美国模式。但是需要从次贷危机中吸取一定的教-pl， 保险机构在两级市场上发挥了极大的保障和促进作用。联邦住 使得我国住房抵押贷款证券化更好地发展。 房管理局和退伍军人管理局在一级市场上发挥担保职能，目标 关键词：资产证券化 次贷危机住房抵押贷款 是为中低收人家庭提供贷款担保。从而帮助他们实现住房梦；二 级市场上。政府全国抵押协会在参与抵押贷款证券化的过程中， 一、我国信贷资产证券化的简要回顾 充分起到了“政府担保”作用。联邦全国抵押协会、联邦住房贷款 20世纪70年代以来。资产证券化以其能够降低发行主体抵押公司虽然不做直接担保，但因其属于政府支持企业，仍可以 的融资成本．争强资产流动性。提高资本市场的配置效率和满 体现政府信誉．同样可以达到“政府担保”的效果，从而最大力度 足投资者的特殊需求等优势．在世界各国很快得以实施和普 地保障二级市场的繁荣。 及。资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头。住房抵押贷款 (二)二级市场业务高度集中且南两大政府支持企业为主导 在以美国为首的西方发达国家发展迅速。它深刻改变了美国 美国商业银行数量庞大。储蓄机构也较为分散，客观上造成 等许多国家金融业的发展历程，引发出一系列的制度创新、市 了一级市场高度分散的局面．为了避免在二级市场上出现类似 场创新和技术创新。近几年来，住房抵押贷款的证券化也备受 的问题．美国政府组织成立了两大抵押贷款证券化机构(联邦全 我国学者和业内人士的广泛关注。成为一项在我国呼之欲出 国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司)，通过集中各地各种住房 的金融创新。 抵押贷款来分散风险，并提供信用增级，使它们能以很低的利率 资产支持证券目前在我国金融市场上属于创新产品，在银 (比同期美国国债利率略高)在资本市场上筹得资金。二级市场 行间市场仅有短短两年多发展历史。2005年12月15日，中国上的这种高度集中安排．一是便于提高它们的信用等级。联邦全 建设银行推出国内首单个人住房抵押贷款证券化产品(MBS)国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司作为政府支持企业。虽然 是上市公司，但是具有强烈政府背景．对于投资者从心理或实质 “建元2005一1个人住房抵押贷款支持证券”。建行选择其上海、 江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这i家 上都有增强信用的作用。如果二级市场-J：的证券化机构过多，政 分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷府是很难做出这样的支持的；二是便于监管。高度的集中使联邦 款组成资产池。据信，进入资产池的个人住房抵押贷款均为建行 住房企业监管办公室能很方便的监视两家公司的资本充足率、 的优质资产。在目前阶段，该产品只在全国银行间债券市场交 风险敞Lj等财务指标；三是为了达到规模效应，降低证券化的成 易．个人投资者尚不能参与。 本。从二级市场上筹得的低成本资金能以极低的加成传递到借 在目前的条件下．推行住房抵押贷款证券化的紧迫性却 款人手中。 并不是十分强烈和突出从住房贷款规模看，中国房地产市场 (三)在住房金融的两级市场均设有独立的政府监管机构 刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2．6万多