中国房地产周期研究.pdfVIP

1996 年第 12 期 中 国 房 地 产 周 期 研 究 何国钊 　曹振良　李 　晟 (南开大学经济研究所) 　　房地产在中国真正作为一个产业来发展 ,始于 80 年代初 ,短短十几年已取得了巨大成就 , 并成为我国当前和今后一个时期新的经济增长点 。但是 ,房地产在我国一开始就呈现起伏波 动 ,尤其是进入 90 年代波动更为明显 。那么 ,这种波动是否存在周期性 ? 它与宏观经济周期 又是什么关系 ? 本文试图探讨这些问题 。 一 、中国房地产周期实证分析 对周期的描述通常采用价格指标 ,但是 ,房地产业在我国发展很不成熟 ,还没有建立产值 指标体系 。我们选择了商品房价格 、城镇新建住宅面积 、城镇住宅竣工面积 ,实有房屋建筑面 积 、实有住宅建筑面积 、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标 。我 ( ) 们认为 ,这些指标的选择是科学的 ,能较准确地反映房地产发展的轨迹 。这是因为 : 1 指标较 多 ,并且各个景气指标与周期波动有直接联系 , 比单个指标更能综合反映房地产周期波动的强 度 ; (2) 较多的选用了物量指标 ,相对价值指标来说 ,更能反映房地产业发展的真实情况 ; (3) 既 选用了房地产投资指标 ,也选用了竣工指标 ,这有利于克服房地产生产周期长 ,在投入产出方 面时滞过大的偏误 ; (4) 这些指标的时间序列数据较齐全 ,从 1978 年至今一直有口径一致的记 录 ,便于进行周期波动的分析 。需要说明的是 , 由于我国现阶段房地产中最重要的是住宅业 , 它的发展大致可以反映整个房地产发展状况 ,故所选指标中住宅方面的偏多 。 在选定了指标之后 ,我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动 ,利用景气循环法对 各项指标进行分析 ,并综合其图形 。最后 ,利用扩散指数的计算方法 ,就得到中国房地产周期 ( ) 图 见图 1 。从图 1 可看出 , 中国房地产经济存在明显的周期波动的特点 。按照“V ”分法 ,在 1984 年达到了我国改革开放 以来房地产业发展的第一个高潮 ; 此后房地产业逐渐衰退 , 到 1987 年跌入低谷 ; 1988 年又达到房地产业发展的第二个高潮 ;好景不长 , 1989 年再次跌入低 谷 ;此后逐渐复苏 ,并在 1992 年达到第三次高潮 ;从 1993 年下半年开始又走向低谷 。 ( 在对图形分析的基础上 ,我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五个区:即过冷区 0 ) ① ( ) ( ) ( ) D I 024 ,冷区 025 D I 049 ,适度区 05 D I 074 、热区 075 D I 084 , t t t t ( ) ( 过热区 085 D I 1 。这五个区又可进一步分为两个大的区域 , 即不景气区域 0 D I t t ) ( ) 05 ,包含前两个小区;景气区域 05 D It 1 ,包含后三个小区。此外 ,按照图形还可以找