北京拉斯维加斯湾六里屯项目市场研究报告-上古.docVIP

拉斯维加斯湾 项目市场研究报告 北京上古房地产经纪有限责任公司 第一篇：项目周边市场分析 区域整体市场环境概述 1.1区域环境概况 本项目地处六里屯路与京包铁路交汇处，基本辐射区域南起朝阳北路，北临姚家园路，西起东四环，东至京包铁路线。十里堡路南北向穿越其间，朝阳路则坐落其南部。该项目处于的六里屯从整体来看属于近年来热点开发区域朝青板块，项目周边为成熟的住宅区，有早年的纺织工业区的配套宿舍，同时近年来开发了大量的商品房，星火路则主要住总建材市场。周边居住的人群构成了一个庞大的消费群体，原住居民的消费水平比较低，新移民的职业多为北京东部区域的白领，还包括在东部区域工作的公务员、国企职员，以及在部分小户型社区中居住的刚刚步入社会的大学毕业生。该地区内住宅密集，常住人口众多，生活氛围浓厚，周边主要以房地产、日常消费品、食品、建材等的行业为主。 项目周边社区主要有炫特区、迎曦园、朝阳捷座、特区808、晨光家园小区、八里庄小区、石佛营东里小区、十里堡北里小区。由于大量居民的居住，周边超市较多，如美廉美超市、超市发、上海华联、京客隆，另外国外大型超市易初莲花也进驻该区，选址位于炫特区南面。另外住总家具建材城、住总小商品市场、粮油批发市场等分布在该地区。而其它商业业态则比较缺乏，没有形成完善的商业业态，商业业态的不完整特征也给该项目创造了机会。 项目周边主要以居住为主，办公物业相对较少，只有六里屯路上的丰苑大厦和星火路上的恒泰大厦，且体量均较小，因此上班族对于本项目商业的消费贡献有限。 本案最大的优势体现 北京东部区域独有的独栋商业，可享受冠名权 灵活层高设计，空间尺度能够适合各种业态的需求 周边大规模高消费人群，且目前东部区域还没有一站式娱乐休闲购物场所 1.2区域交通状况 该项目位于六里屯路与京包铁路线的交汇处，向西则为六里屯路与星火路交汇处，距城市主干道均有一定距离，距离较近为姚家园路、朝阳北路、朝阳路、西四环。项目周边10分钟路程范围内交通比较方便，有多条公交路线通过，如608、808、721、831、991、908支、859、611、小3路，能够到达该项目的只有808路，与其他线路有一定步行尺度。六里屯路目前尚未贯通，而最终能否贯通成为影响本项目销售与经营的重要因素。青年路于2005年4月开始全面改造，开通后将该区南北贯通。 周边交通环境前景预测 朝阳北路的贯通已使该区整体交通有了很大的改善；青年路是贯通朝阳路至姚家园路的南北交通干线，已于去年动工；规划中的六里屯路将从东四环至常营；项目东侧的石佛营东路同样南至朝阳路北至姚家园路 区域项目发展概况 该项目所处的朝青板块近年来为北京东部甚至全北京最为热点的地产开发区域之一。朝阳路、朝阳北路、青年路是近来曝光率非常高的地区，吸引了的大批置业者的目光，同时，炫特区、国美第一城、星河湾等热点项目在不断刺激本区域的热度。经过近几年的发展，朝青板块已逐渐形成一个包括普通住宅、高档住宅、商业及写字楼等物业类型比较齐全的地区。目前，朝青板块内住宅的开发量已接近400万平米，除星河湾等为数不多的豪宅项目外，在售的项目多位中档楼盘。而在2006年该区还将有多个项目以及相关项目的后期工程启动。 同时，伴随区域住宅的持续开发和区域价值的进一步突现，朝阳路周边区域写字楼也逐渐开始放量，国际创展中心、住邦2000、远洋国际中心、财满街、首创A-Z Town项目、金泰国际大厦等，区域物业形态趋于完整，商务功能日渐完善，逐渐显示出其城市副中心的地位。 区域内大量新兴商品房陆续出现，道路的日渐改善尤其朝阳北路开通，改变了区域内的城市印象，而且这种城市印象的改变，还将随着区域内大量已规划的商品房项目陆续开发而发生更大的、更令人惊奇和兴奋的改善。 项目的整体氛围描述 a.本项目是东区唯一的集合餐饮、娱乐、休闲、购物等主业态为一体、总规模4万平米的大型集合式国际化休闲港 b.项目周边路网密集，六里屯路规划为连接四环及五环的第四条东西向动脉，为本项目的发展打下了良好的基础 c.项目周边住宅项目众多，总规划规模超过1000万平米，居住者多为中、青年白领，消费能力强 d.项目有效地吸纳了周边上班及居住白领人群对餐饮、娱乐休闲、购物的需求，成为东区的时尚策源地和城市约会地 e.项目有别于周边社区底商的纯商业立项特点，充分发挥本项目的特色，使得本项目在东区大量底商项目的包围中异军突起，一枝独秀 f.项目现代、简约、时尚的商业气息，形成对东区目前普遍住宅视觉的强大冲击，从而成为东区的文化现象和舆论关注点。 周边的区域性未来变化 随着周边住宅项目的不断入住以及后续的供应，该区的居住规模将迅速扩大，且高档项目也越来越多，消费人群将表现的更加高端、规模更大、更加时尚； 交通会随着几条道路的开通或拓宽从根本上改变朝青地区的拥堵现象； 伴随C