成全机构-无锡新区xdg—2003—28号地块商业项目定位思考.pptVIP

土地小结 1、位于物流园区内的一个地块。 2、项目处于OBI、红星美凯龙、塞维拉、麦德龙、新世界纺织城的包围之中，处于物流园区的中心位置！ 3、总建面超过70万平方米的大盘，商业超过40万平方米，住宅超过30万方的项目。 市场背景判断 无锡专业市场分布现状 15个专业市场 3大板块 具有全国大宗商品物资批发集散功能的特色市场板块 广瑞路东与锡沪路西片区、锡沪路东片区、锡澄高速公路锡北道口片区等 麦德龙、ＯＢＩ等超市性的现代商贸型市场板块 沪宁高速公路东亭道口片区 依托港口、交通、铁路专线、大型仓储优势的现代物流市场板块 下甸桥片区（滨湖开发区部分）、江阴港口片区、宜兴宜城片区 金属物流中心项目　　　　　　1000亩（占地） 新世界国际纺织服装城　　　　　 135万平方米 东方国际纺织服装城　　　　　　 72万平方米 长江国际机电五金城　　　　　　 26万平方米 卡摩尔汽配城及东边东方汽车城　　　　 12万平方米 　　　现已开发建设项目集中分布于锡山区、沪宁高速公路出口处，体量庞大。 无锡专业市场分布现状 无锡已开发建设的专业市场体量庞大，竞争激烈； 塞维拉商业广场 30万平方米 红星美凯龙 30万平方米 市场访谈 首创无锡公司营销部经理刘海波: 新区没有高档消费场所， 大部分人都去无锡市区消费； 全策行无锡高级策划师（新世界国际纺织城主要操作人员）金星南说： 新区没有居住氛围，缺乏一个真正能够代表新区的大型居住区； 华润置地无锡公司营销部副经理谢一威说: 新区现在有台商8000-10000人，但现在台商都去昆山消费； 市场小结 1、无锡已开发建设的专业市场体量庞大，且多集中在新区； 2、新区没有居住氛围，缺乏一个真正能够代表新区的大型居住区； 3、无锡新区没有高档消费场所，大部分人都去无锡市区消费。 项目发展的核心问题 背景理解 地块背景 物流园区内、中心位置、超过70万平方米 市场背景 新区专业市场竞争过剩； 缺乏大型居住区； 没有高档消费场所； 做行业还是做生活？ 居住区面对物流区的尴尬？ 商业用地与居住发展的矛盾如何解决？ 本项目的切入点在哪里？ 人口密度低，区域不是一个成熟的居住区； 项目位于物流项目所围和的区域； 交通相对便捷，夜晚却只是一座空城； 项目体量较大，含商业和住宅两部分； 本案在这样的一个物流区将扮演一个什么样的角色？在物流区里面如何做住宅？而接近40万方的商业又如何定位？ 商业40万平方米； 住宅30万平方米； 面对在物流区域内这样大体量的一个商业和住宅规划区，如何将本项目的商业与OBI、红星美凯龙、塞维拉、麦德龙、新世界纺织城等项目的商业相互区隔或竞争呢？ 如何在人口密度较低，且是一座空城的物流中心区域，消化掉本项目30万平方米的住宅呢？客户在哪里？ 如何面对和分解这样一个超级大盘？ 从区位上看本项目处于物流中心的核心区域，周边规划有： 1、OB I、红星美凯龙、塞维拉：三个建材超市 2、麦德龙：大型仓储式会员制超市； 3、新世界纺织服装城：全球第一大纺织服装集散地 ； 4、无锡国际学校：教育局直属公有民营股份制学校，设高中部、初中部、小学部及幼儿部，办学规模4000人左右； 这个区域还缺少什么样的配套功能及需求呢？ 如何在周边这些项目的功能围合中脱颖而出呢？ 如何在建材、纺织等物流区的包围中脱颖而出？ 无锡新区XDG—2003—28号地块定位思考 Communion Meeting 2007 / 02 / 08 首先感谢香港风水隆国际投资集团给一个展示我司在房地产综合服务方面的专业能力的机会。 本次报告通过对成全操作过的案例回顾，提炼出成全机构在进行项目定位的一些方法论，另一方面又从项目出发，对项目发展方向提出思考性建议。由于时间关系，未能对项目做出更全面更深入的论述。 前 言 汇报内容 回 顾 成全定位的方法 思 索 项目的核心问题 方 向 可能的解决之道 1 成全对定位的理解 忘记调研——从阅读开始。 忘记项目——从企业开始。 忘记对手——从自己开始。 忘记整体——从难点开始。 工作流程图 事实搜集 大胆假设 结构分析 最后结论 验证 调整 工作流程 城市 用地 市场 1 2 3 客户 4 城市特质 北 京 上 海 广 州 深 圳 天 津 成 都 杭 州 武 汉 苏 州 重 庆 用一句话描述一个城市 用一段话介绍一个城市 在城市的进化中寻找投资的方向 在历史的积淀中寻找发展的契机 城市历史 城市规划的导向决定投资的方向 城市的区域产业决定