戴德梁行2007年武汉市船舶调度中心项目市场调研报告.pptVIP

案例分析— 福星国际商会大厦 1-3F 商业裙楼 5F 商务会所 6-27F 写字楼 总建筑面积46300平方米 写字楼面积36520平方米 得房率75% 概况 优点 缺点 面积划分灵活 较高的得房率 柱网与面积分割结合较高 公共走道宽度很窄 平面设计不合理，影响使用 分体空调的使用，限制档次提升 高峰时段，电梯紧张 面积分割 裙楼配套完善，业态配比合理 较高的得房率 柱网结构与面积分割的处理 借鉴 写字楼研究初步探讨 档次高于现有乙级写字楼？ 性价比高于现有甲级写字楼？ 宏观环境研究 写字楼市场研究 商业市场研究 商业发展概况 商业物业开发热情高涨 施工面积增长迅速 商业物业近3年竣工、销售及空置情况 % 万平方米 万平方米 商业发展概况 形成多级商业中心 批发业集散地，有一定辐射范围 业态同质性太强，市场竞争激烈 商贸企业效益上升，百货为重点盈利支点 零售市场全面开放，外资大举进入 商业格局不断变化，形成新商圈 商业圈分布 徐东商圈 鲁巷商圈 街道口商圈 中南商圈 中山大道商圈 武广商圈 钟家村商圈 中山大道商圈 武汉规模最大、最集中、最密集的商业街区 中山大道商圈 — 商圈特点 商圈特点 铺位紧俏，平均租金320-500元/平方米/月 地理位置优越，建筑风格极具特色 老字号商圈，配套设施完善 主要消费人群 年轻时尚的中青年、大中学生 收入中高档的普通工薪阶层 外地游客 武广商圈 商圈特点 不同地段租金差异较大，最高可达400-550元/平方米/月 临主干道，可达性强，公用设施积聚人流 业态以百货为主，餐饮配套充足 主要消费人群 周边高档住宅区的高收入及中高收入阶层 省内城市顾客 区域市场调研思路 武汉市写字楼裙楼主要形式： 大型商场——新世界国贸大厦、世贸大厦等 地段特征：零售商业繁华区，交通便利 主题卖场——NOVA科技王大厦等 地段特征：周边有相应商业氛围 写字楼配套商业——泰合广场、瑞通广场等 地段特征：周边无明显商业氛围 区域市场调研思路 京汉大道 江汉路 本案 船舶广场 解放大道 项目周边商业研究 研究区域 本案为中心1.5公里范围内 商业现状： 老商业区，居住氛围浓厚 周边商业以生活配套为主 小面积临街商铺为主，20-30平方米 良好的交通，吸引大型商业布点 项目周边商业研究 江汉北路： 特征：地理位置优越，大型商业项目很少 业种：外贸服饰+餐饮为主 特色中餐、咖啡简餐 租金范围：100元/平方米/月左右 江汉路步行街： 特征：特色步行街 业种：穿戴类为主，餐饮+金融业 娱乐相对缺乏 租金范围：400-600元/平方米/月左右 项目周边商业研究 中山大道： 特征：大型百货、购物中心聚集 业态：百货、餐饮、娱乐、超市、家电 租金范围：200-400元/平方米/月左右 解放大道： 特征：交通主干道、大型公建设施集中， 人流量很大 业态：大百货为主，餐饮集中 京汉大道： 特征：轻轨沿线，大型商业很少 业种：广告喷绘、自动麻将机销售聚集 租金范围：100元/平方米/月左右 项目片区商业规划 项目东侧武汉大剧院环境改造 和黄“老甫地块”14万方商业项目 京汉大道轻轨沿线规划 —夜汉口激情飞扬区（黄石路-友谊路） 项目周边客流及构成 资源整合 与城市规划的整合 与江汉路步行街、武广商圈的整合 与写字楼主体经营功能的整合 满足写字楼配套需求 提升写字楼品质 案例分析—福星国际商会大厦 商业体量 1－3层为商业群楼，面积近3万方 主要商家 光大银行、天朗咖啡、重庆家富富侨足浴、福茗咖啡等 业种配比 中西餐饮占到近一半，其次是金融和配套服务 项目评析 可取之处：商户选择和组合 定位准确 避免之处：异型商铺多 案例分析—泰合广场 11,400.76 总计 1,846.21 六 1,846.21 五 1,846.21 四 846.21 三 2,330.08 二 1,685.84 一 建筑面积(平方米) 楼层 项目概况 总建面约73,000平方米，商业群楼面积约11,400平方米 主要商家 工商银行、芦汁咖啡简餐吧、美格菲健身中心等 项目评析 可取之处：商户选择和组合 定位准确 避免之处：体量过大，楼层过高，招商困难 初步定位于满足写字楼配套为主的商业？ 银行、中西简餐、咖啡吧、茶吧、健身、精品超市等？ 商业研究初步探讨 谢谢！ * * 戴德梁行武汉公司 船舶调度中心项目 市场调研报告 2007年4月 呈