影响我国房地产调控政策实施效果的成因.docVIP

【标题】影响我国房地产调控政策实施效果的成因 【作者】丁宪斌 【关键词】房地产??调控政策??政策实施 【指导老师】冯伟林 【专业】公共事业管理 【正文】房地产业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展，由于市场调节具有盲目性、自发性和滞后性等内在缺陷，近年来房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。所谓房地产业的宏观调控是指为了实现房地产资源优化配置，引导房地产业健康发展，促进国民经济持续稳定增长，国家通过经济手段（如税收、利率等）、法律手段和行政手段（如行政审批）等对房地产业经济运行进行的宏观调节和控制。房地产业宏观调控需要达到以下四个目标：调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡；优化房地产业结构，提高资源配置效率；房地产价格合理化，保持房价的基本稳定；确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要。对房地产业实行宏观调控既是整个国民经济宏观调控的组成部分又是确保房地产行业健康运行和促进国民经济协调发展的基本保证。房地产调控政策就是指国家进行房地产业宏观调控时所制定和实施的政策，主要包括土地政策、金融政策和税收政策等。一、2003年至2007年的房地产调控政策及其实施效果近年来，我国房地产业伴随着经济的高速发展而不断发展壮大，?并成为许多地方拉动经济发展的支柱产业之一，在此过程中房地产的发展出现诸多不健康的态势，为了控制房地产市场投资过热、投机炒作、房价飙升等局面，保持国民经济的健康发展?，国家相续出台一系列房地产调控政策，其中2003年—2007年的调控政策力度最大(见表1)。根据调控重点不同,可将2003年-2007年的调控政策分为三个阶段，第一阶段从2003年初到2004年底，政策重点围绕房地产开商的资金和土地问题展开，其目标在于促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长幅度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，同时抑制房价持续上涨的势头；第二阶段从2005年初开始，政策重点围绕控制房价，打击供给环节和消费环节的炒作行为展开；第三阶段从2006年初到2007年底，除了继续巩固上述阶段的标外，政策重点在改善房地产供给结构和继续控制外资需求以及整顿房地产市场环境目方面加大了力度。下面就2003年至2007年三个阶段的房地产调控政策及实施效果进行简要分析。（一）调控第一阶段（2003年—2004年）的政策及其实施效果1．调控政策2003年，我国房地产业迅速发展的同时出现了投资过热、投机炒作、房价飙升等局面，在此背景下，国家相续出台了一系列房地产调控政策对房地产市场进行调控。2003年出台的一系列的调控政策，其目标可概括为供求总量基本平衡，结构基本合理和价格基本稳定。为了使投资和供应的增长幅度适度下降，2003年6月5日，人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，作出了商业银行不得给自有资金比例低于30%的房地产商贷款的规定。同年8月，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，要求“完善供应政策、调整供应结构、改进住房制度、健全市场体系”，保障房地产业的持续健康发展。为控制房地产行业过热，抑制房地产投资过快增长，平衡房地产市场供求，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。一是土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿。3月30日，国土资源部与监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。二是严格控制对房地产的信贷投放。9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。同年10月18日，银监会又发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》，对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。三是提高存款准备金率。中国人民银行从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。?总体而言，以上各项政策主要集中于土地和信贷这两方面，均符合政策的主线——适度降温房地产市场，减缓房价快速增长的步伐。2．政策实施效果　2004年的调控措施以行政手段为主，力度较大，主要是