南京颐和路公馆区第十二地块项目运作专题报告.docVIP

颐和路公馆区第十二地块项目 运作专题报告 南京市国土资源局 二OO六年三月 一、项目背景 颐和路公馆区东起江苏路、宁海路，西至西康路，南起北京西路，北至宁夏路、江苏路；保护区共分十二地块，范围近37.8万平方米，是南京最集中的民国公馆区，拥有我国公使馆、名人旧居等225处民国建筑，是南京市具有重要价值的历史文化街区。 该区域内部分建筑年久失修，违建较多。为了更好的保护，按照市老城办和区委、区政府要求，按照保护与利用、分段实施的原则，将对江苏路和宁海路围成的三角片区（第十二地块）进行保护开发，该项目已列入南京市老城改造项目，根据市要求，计划完成规划设计、项目招商、房屋拆迁、置换和建设。 二、基本情况 （一）区位条件情况 颐和路公馆区第十二地块东北、东南临江苏路，西临宁海路，地块为三角形状，占地面积30873平方米。 （二）周边环境情况 总领句。地块附近的中山北路为南京市的主要城市干道，起着连接城市南北交通的重要作用。 地块距南京市鼓楼区政府不到百米，江苏省政府、江苏省民政厅、南京市青少年宫、鼓楼区劳动和社会保障局等多个政府机关亦坐落地块左右。 相距仅200米即为湖南路商圈，该商圈为南京市三大商圈之一，湖南路上各个服饰专卖店林立，狮子桥为著名的餐饮特色街，金山大厦、银河大厦为兼具办公、百货的综合型建筑。 周边商务办公环境良好，交通银行南京分行、宏图高科等知名企业均选在附近办公。 （三）地块现状情况 颐和路公馆区是由民国政府主导、按规划实施的上层住宅区，现存225幢独立式住宅，西方现代手法与中国传统文化相结合的作品。颐和路公馆区反映了民国时期的规划思想和特色的历史文化，具有重要的历史价值。 本项目地块内保留31幢民国建筑（3幢一级、25幢二级、3幢三级），整体风貌、街巷空间尺度基本保持当年格局，但由于建筑年久失修，且违章搭建情况严重，导致原有建筑风貌受到破坏。 （四）交通设施情况 受民国时期的规划所限，地块周边的道路均比较狭窄。江苏路为由南向北单向行驶，目前共有3股车道，其中保留一股由北向南的公交车专用车道；宁海路为由北向南单向行驶，共有两股车道。 江苏路东侧为中北公司公交场地，8路、67路、74路车以此为终点站，江苏路上通行的公交线路还有3路、42路和78路，距地块不远另有16路、100路、31路、34路等；公共交通可直达大桥南路、中央门、迈皋桥、龙江、汉中门、新街口、夫子庙、中华门等地区，交通条件优越。 交通条件对本项目的优势辅助总结。 三、规划思路 项目规划的重点在于如何科学的保护规划和有效整治，使构成地域特色、城市环境和文化背景要素得到完整的保护。我们始终坚持以保护和创造具有独特风格的城市风貌为，坚持在保护中发展，在发展中保护。尊重历史环境保存城市记忆一是保护结构特色和组成空间的要素诸如民房、街巷、道路，大都采用小尺度、小比例、小体量处理，和谐而宜人。和街区贴近原来的规格，从而取得协调和谐的效果。是采取保护、整修和利用相结合的办法， 备注 金山大厦 2.2 8800 5.6 已交付 银河大厦 / 11500 8 在售 南京世界贸易中心 / 8000 5 未售 和泰大厦 / 11000 / 未售 龙吟广场 / 8600 5.5 在售 中商万豪中心 / / / 未售 壹空间 / 7000 已交付 江苏议事大厦 / 11000 / 未售 建伟商务中心 1.8～2.0 9000 4 已交付 宏图大厦 / 7000 已交付 考虑到本项目独特的公馆式办公场所，初始保守租金可在6元/天·㎡，正常租金可在6元/天·㎡，乐观租金可在6元/天·㎡；若出售，售价可在18000元/㎡。 （3）招租可行性 目前进入南京的外资企业超过1300家，排名世界500强的跨国公司有55家在南京投资或设立分支机构，其中2005年一年内新增10家；“十一五期间，南京市将继续加大以世界500强企业为重点的跨国公司的招商力度，目标是累计引进世界500强投资项目50个以上/天·㎡ 面积（㎡） 租金 租金折算（元/天·㎡） 面积（㎡） 租金 租金折算（元/天·㎡） 13 7000元/月 17.95 天狮百盛 270 65万/年 6.68 马台街 50 20000元/月 13.33 马台街 15 3万元/年 5.56 马台街 18 7.35万/年 11.34 西桥 10 1500元/月 5 湖南路 15 3800元/月 8.44 将军庙 50 7万/年 3.89 云南北路 6 1500元/月 8.33 水佐岗 17 1833元/月 3.59 c、类似项目租金状况 南京1912，位于太平北路与长江路交汇处，定位是“总统府”旧址近代史博物馆的配套服务设施，经营业态包括酒吧、咖啡馆、茶吧、中西餐、美容spa、服饰饰品店等。当前一层的租