鹏欣南京夫子庙房地产项目定位报告.pptVIP

鹏欣南京夫子庙项目前期策划报告 项目评估结论 目录 项目概况 地理位置： 位于中华路、武康路交汇处。 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案办公楼物业的参考定价： 以项目A为参考：9000÷1.11=8108元/ m2；以项目B为参考：8000÷1.12= 7143元/ m2 本案价格=项目A修正价格×A权重+ …… +项目C修正价格×C权重= 8108*[1.10/(1.11+1.12)]+7143* [1.12/ (1.11+1.12)] =7586元/ m2 根据上述数据得出本项目办公楼的市场价值大约为RMB13000/M2 左右，结合项目的实际情况，我司建议本项目办公楼的市场价格区间为7500—8000元/m2. 这是一个市场比较得出的数据，在本案开盘及销售过程中，上述价格预计会随市场的波动而可能有一定的调整。 比较内容 （指标） 权重 福鑫国际大厦(A) 南京投资大厦(B) 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 建筑自身品质指标 80% / 0.89 / 0.89 物业性质 10% 1.3 0.13 1.2 0.12 层高 10% 1.0 0.10 1.0 0.10 立面设计 15% 1.2 0.18 1.2 0.18 内部格局 15% 1.0 0.15 1.0 0.15 大楼设备 15% 1.2 0.18 1.2 0.18 物业管理 15% 1.0 0.15 1.1 0.15 项目周围环境指标 20% / 0.21 / 0.23 交通状况 10% 1.0 0.10 1.3 0.13 周边环境 10% 1.2 0.12 1.0 0.10 合计 100% / 1.11 / 1.12 P27-43 5. 办公用房定价 商业用房篇 该篇着重分析以下几个问题： 中国商业用房的市场状况； 南京商业市场的地位； 南京商铺整体市场分析； 夫子庙区域板块分析； 部分个案解析； 项目商业用房优势及建议售价； 项目SWOT分析 项目商场部分价格评估； 商场业态定位； 项目底商部分价格评估。 P28-43 1.中国商业地产市场出现的趋热现象自有其现实的原 因 中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，由于这些国际商业巨头更多的是采用租赁的形式，从而大大推动了国内商业地产的发展。 上图中，国际零售、家居、餐饮、娱乐四大商业对商业用房的需求从1995年到2002年剧增。 P29-43 南京是中国的商业重镇，也是外资争夺的焦点。几年前，麦德龙扼南京城南之要冲，五年之内居然成为其在中国规模最大、赢利能力最强的一个棋子；今年初，世界最大的商业巨子沃尔玛如尖刀直插“中华第一商圈”的心脏。 2.南京是中国的商业重镇 P30-43 南京的住宅楼以一种前所未有的涨幅出现，与此同时，随着市场的逐步放开，投资品种在发生根本变化，商铺的投资热潮已经来临，业界曾有“房地产投资，住宅、别墅是金；办公、写字楼是银；商铺是钻石”的说法。放眼南京的几大商圈（包括新街口、夫子庙、湖南路等），商业发展都在急速加温中。湖南路临街商铺售价高达7－10万/㎡，夫子庙临街商铺售价可达3－5万/㎡。 3.南京商铺整体市场分析 住宅用房的投资回报率约为6%到8% 商铺的投资回报可高达8%到12% P31-43 秦淮区夫子庙街道辖区面积2.94平方公里，东邻东水关、武定门公园，西至南京最大瓮城中华门城堡，绵延4公里雄伟的明城墙，环抱东南之角，成为地域内一道独特风景线。辖区常住人口8.6万。街道下设18个社区居委会。 4.夫子庙区域分析? P32-43 4.1项目周边典型商铺分析___夫子庙商贸城 夫子庙商贸城地处夫子庙西牌坊，南通长乐路，西达中华路，紧邻夫子庙中心广场。 现力推5—6层空中字画古玩街市，已汇聚60多位古玩业界精英，届时将形成夫子庙独特的空中商业风景线；7—8层为精品商务小户型，主力面积在50平方米—70平方米不等，主力总价30余万，凭窗而立，别具一格的秦淮风光带尽收眼底。高品质，低总价，欢迎投资者的鉴赏。一层8000平方米黄金旺铺，面积适中，投资与经营的双赢选择；2—4层已引进杭州餐饮旗舰—新香园大酒店，车水马龙，人气鼎盛。 P33-43 5.1侨宁地铁广场 侨宁地铁广场位居南京地铁1号线三山街站正上方、南京金融大道中山南路中段 P34-43 5部分个案解析 5.2香缇丽舍 由南京新苏置业有限公司在河西开发的香缇丽舍，包括5栋板式高层，一共536套房子，预计在2月底推出70余套两房和三房的房源，起售价为4636元/ 平方米，预计在05年7月底交付。香缇丽舍3月21日盛大开盘。