48中原2005年深圳星河龙岗项目调研汇报.pptVIP

深圳中原物业顾问有限公司 区域房地产市场分析——客户群篇 购房地点与工作地/居住地具有非常强的相关，绝大多数的客群都是来自于楼盘附近工作的人或者是居民，能够吸引到的关内客户很少 低、中、高端客群拥有私家车（或单位配车）的比例都不低 购房以自住为主，投资客户比例较少，爱联/横岗一带置业者以首次置业居多，中心城片区由于近年楼盘品质提高和房价的抬升，置业者开始从首次置业客户为主向以再次置业居多过渡。 购买的户型随着客群收入水平的增加呈现增大的趋势。 对总价的承受力，中低端的客群多集中在30万以下，中高端的客群多集中在40~60万之间，高端的客群多集中在60万以上。 置业关注的因素，以周边环境及景观、周边配套、价格、区位为主。 信息渠道都以亲朋好友介绍为主，报纸、电视广告、网络及户外广告也是信息获取的常用方式 客户群分析小结 区域房地产市场分析 发展历程分析 市场格局分析 供求与房价分析 客户群分析 产品分析 营销推广分析 规模分析 近年来，中心城大盘一直为数不多，规模（总建筑面积）在10万㎡以上的楼盘仅有4个。规模在20万㎡以上的楼盘仅有和兴花园一个，而且分了五期开发。中心城的整体市场以中小规模居多，近三年的推售楼盘的平均规模都维持在4—6万㎡左右。 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 建筑类型分析 对中心城所有楼盘统计发现，多层占40%，小高层占54%，高层占6%（统计标准：1—11层为多层，12—18层为小高层，19—32层为高层，33层及以上为超高层）。小高层的比例近年有所提高，但比多层的数量多不了多少，这主要是由于开发水平不高引起的；而高层是鲜有的。研究发现，对于高层普通住宅的接受度不高，但是高层纯复式楼有一定市场，现在市场上主要还是以9—13层，16—18层为主。 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 【说明】 ：以下产品统计是以2004年以来推出的楼盘项目的各项产品指标统计得来。 户型结构分析 中心城近3年来主要是以3房、4房为主，占绝对优势，而且这种情况还在延续。这说明中心城的置业者仍是以传统的居家为置业目的。 值得一提的是，复式占市场的分额达到15％，这主要是由于花半里有４栋纯复式楼（共342户）提升了整个市场复式的数量。这种纯复式的楼盘在龙岗是一个重大创新，而且卖得也不错，这说明创新的产品在中心城很有市场。 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 户型面积区间 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 历年户型供应情况 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 110-140 15% 141-150 151-160 20% 131-140 141-150 121-130 56% 71-80 9% 2004-05年4月 211-230 161-190 5% 131-140 111-120 25% 101-110 111-120 57% 71-80 81-90 13% 2003年 211-230 191-210 5% 131-140 160-180 35% 101-110 100以下 50% 71-80 10% 2002年 161-190 191-230 18% 141-160 121-130 21% 101-110 100以下 55% 71-80 6% 2001年 主流面积 比例 主流面积 比例 主流面积 比例 主流面积 比例 复式 4房 3房 2房 年份 2001年至今户型供应比例 从近几年各类户型的比例看，变化不大，2房的比例在10%左右，03年有所增大，04年又开始回落；3房的比例在50%-60%，比较稳定，4房与复式则此消彼涨， 4房比例大则复式比例会相应减少。从面积看，2房的面积比较稳定，近几年变化不大，保持在71-80㎡之间。3房的主力面积逐年放大，01、02年还保有一定比例的100平米以下的3房，但到03年已经没有100㎡以下的3房，进入2004年，3房的主力面积主要在120-150㎡之间，与之前有较大变化。4房主力面积的变化与3房类似，也是逐渐增大。复式房则是受到花半里的影响，主力面积的变化也比较大。 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 历年户型供应情况 户型创新分析 中心城大多数楼盘的户型显得很平庸，户型创新不够积极，送面积/入户花园/玄关/露台等设计要点尚未普遍流行。最大的创新应该属于花半里的4栋纯复式楼，其他楼盘均无太多创新之举。从这个角度说明中心城的开发水平整体不高。 区域房地产市场分析——龙岗中心城住宅市场 畅销户型1：花半里A1户型，3房2厅2卫3阳台，建筑面积101.51—110.35㎡ 设计要点： 入户花园 客厅4.2米大开间 主卧卫生间双窗设计 大阳台 明厨明卫 畅销户型2：东方沁园4—B户型，四房二厅二卫+入户花园，建筑面积：151㎡