“肥羊满圈”,洋气连连——2003年度北京别墅市场盘点.doc

“肥羊满圈”，洋气连连——2003年度北京别墅市场盘点□ 作者：明曦???日期：2004-1-21 ????时光荏苒，别墅市场已渐入沉寂的冬日里，转身审视北京别墅市场，北京别墅市场的总体发展可以说具有重大历史意义，2003年“北京别墅年”称号非浪得虚名。一、年内重大事件对别墅市场影响的总结1、国土资源部2003年2月土地政策????2003年2月18日国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，严令停止别墅类用地的土地供应。????政策出台之前，发展商手里已经存在较大规模未进行市场开发的土地储备，因此，对已经立项、取得土地使用权、正在前期酝酿操作的别墅项目相当于无形中制造了政策性卖压，开拓了项目的市场空间。????对于别墅总体市场而言，此政策的出台从短期影响来分析，将导致总体供应量有相当程度的放大（从2003年别墅市场新增供应量可以判断，详细统计见后文），市场竞争将更趋激烈；而从长期效果来看，此政策将对一段时期以来别墅市场总体过热、各界争先进行别墅项目建设的局面起到有效控制作用，降低持续相当时期的开发热度。同时，也会在很大程度上促进市场存量的消化。2、央行信贷政策????2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。????新政主要目的在于提高房地产行业的门槛，规范房地产金融市场，对高档商品房、别墅项目进行控制，以及制止一段时间以来开发企业盲目“圈地”的势头；另一方面，控制购房者的贷款行为，对购买第二套以上(含第二套)住房及高档商品房、别墅的借款人，适当提高其首付款比例。由此来看，该政策对于别墅市场的影响相对最为直接。????但《通知》中较多细节未明确规定，如：怎样对个人购买“第二套住房”进行认定、对“高档住房”应该如何定义等问题说法不一，目前还未形成系统的更为实效性的细则，该政策对别墅市场的总体影响值得时刻关注。3、SARS?????北京是SARS肆虐的重灾区，疫情期间，城市内一般住宅公寓销售均受到较大阻力；但相对而言，对别墅市场却是利好刺激：铺天盖地的宣传引导及现实案例的反思，使消费者对于居住环境的关注度明显提高，对居住品质更加重视，低密度项目、尤其是离城不远的别墅项目由于自身相对优良、无法比拟的环境条件，销售形势反而走好，如西边的西山美墅馆、南面的翡翠城，在最为严重的时期内，此项目售楼处却引来了较大量的上门客户，其它别墅项目同期的客户上门量也有不同程度的增多，销售情况好于普通时期的一般水平。????SARS对于北京别墅市场的影响更重要的在于对消费者心理的影响，此影响是对传统居住生活理念具有革命性的冲击，对别墅产品消费将起到潜移默化的推动作用。另一方面，也由于SARS疫情，让人们对北京目前一些传统不认知的地区产生了好感（譬如南城丰台、大兴等地），从而对别墅区划有了新的认识。二、别墅市场特征■近期，北京别墅总体市场供应量较前期相对放大，供应持续????截至2003年12月，北京别墅在售项目约150余个，总建筑面积（含规划未开发面积）近1200万平方米，供应量达到4万多套，其中2003年新增面积为140万平方米，截至12月份统计显示：2003年北京总体市场新增别墅项目约20个，昌平区的新增项目最多，其他各区的开盘量基本相同，海淀区的开盘量明显下降，这与海淀区总体土地存量少和别墅类用地叫大部分分布在香山地区（香山地区受政策性控制最严格）有直接关系。 ■市场需求因国民经济发展总体良好而保持较为强劲的势头，别墅客户本地化趋势显著，且存在两级分化趋势，生活型别墅客户群规模扩张明显。????从销售量分析，截止到今年下半年，销售总量近70万平米，目前市场需求较为旺盛?。????近几年来，总体国民经济一直保持高速成长，随着经济发展，个人收入不断增加，财富阶层、准财富阶层以至于部分中产阶层逐渐成为别墅消费的客户主流，别墅不再是典型财富阶层的专属，而向更大的消费人群靠拢。别墅消费客户层面的放大和数量上的明显增加，也自然显示了需求指向的多元化。????当前，别墅产品主要客户群年龄大概是40岁到45岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户，此类客户最显著的特征为需要在事业与私家生活间不断转换，家庭人口较少是另外一个特征。从总体市场来看，售价在人民币5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中间价位，而从新增项目的情况来看，售价低于10000元/平方米的项目占新增总数的一半以上，且更为生活化、档次相对较低的产品形式（如联排）采用较多。■依据各自不同的基础发展条件，总体市场已经基本形成竞争互补的板块格局；各别墅板块特征鲜明。????目前，北京别墅总体市场已经